Couvrir le risque lié au permis d’urbanisme

Selon Anne Denayer, la GRPU vise «
 à faire vivre l’immobilier malgré les contretemps
».
Selon Anne Denayer, la GRPU vise « à faire vivre l’immobilier malgré les contretemps ». - D.R.

Bureau de courtiers en assurance construction qui développe des solutions pour les promoteurs immobiliers, la SAR (Société d’Analyse de Risques) a mis au point un produit qui pourrait intéresser ceux qui se dédient à la construction de logements en Belgique : le GRPU, ou garantie recours permis d’urbanisme.

En clair, il s’agit d’une assurance que contracte le promoteur pour se mettre à l’abri face aux conséquences financières de l’annulation ou de la suspension pour une longue durée (18 mois) d’un permis d’urbanisme dûment obtenu.

Les cas sont légion en Belgique, mais aussi à l’étranger. Un promoteur peut acheter un terrain, entamer ses travaux et voir son chantier bloqué à cause d’un recours imprévu. Un autre encore peut entamer les ventes sur plan de ses logements alors qu’un recours est pendant. « On a même l’exemple à Bruxelles d’une tour de bureaux construite et occupée et dont le permis a été refusé par la suite », insiste Anne Denayer, manager pour la Belgique chez SAR. « Et ne parlons pas du grand nombre de terrains qui ont été achetés et pour lesquels des recours sont réintroduits tous les six mois auprès du Conseil d’Etat. Notre assurance vise à faire vivre l’immobilier malgré les contretemps, pour que des équipes de construction puissent continuer à travailler et que l’économie ne s’arrête pas. »

La GRPU propose deux types de garantie en cas de sinistre, c’est-à-dire quand un permis est annulé sans possibilité de régularisation. La première, dite « garantie foncier », voit l’assureur verser au promoteur un montant égal à la valeur d’acquisition du terrain à bâtir, frais compris, majorée forfaitairement de 10 %.

La deuxième garantie, dite « acquéreur-promoteur », voit l’assureur verser au promoteur une indemnité tenant compte de l’avancement du chantier et du prix de son stock d’invendus. Elle voit aussi l’assureur verser aux acquéreurs (déjà protégés en Belgique par la loi Breyne qui couvre le risque de faillite du promoteur) un montant égal au prix du bien assuré ou de la fraction de celui-ci qui a été payée, majoré de 10 %. « On le voit, l’acquéreur est lui aussi protégé alors que c’est immanquablement le promoteur qui contracte l’assurance », poursuit Anne Denayer. « La GRPU complète la loi Breyne en couvrant le risque de voir un recours annuler la légalité du lot acheté. »

Le produit existe

Chez SAR, on l’affirme haut et fort : le produit existe et n’attend plus que ses premiers clients. « En France, elle a déjà permis de couvrir plus de 300 projets et plus de 3.000 logements », explique-t-on. « En Belgique, nous avons déjà analysé certains dossiers et sommes prêts à signer nos premiers contrats. »

Tous les promoteurs le diront : l’introduction d’un permis d’urbanisme est un processus long et complexe qui varie en fonction des Régions. Un recours est d’autant plus monnaie courante que son coût (entre 25 et 125 euros) n’est en aucun cas dissuasif en Belgique, même s’il faut préciser ici que beaucoup de recours ont des raisons d’être, et il s’écoule le plus souvent des années entre l’achat d’un terrain et le début des premiers travaux. On précisera encore que la conclusion d’un contrat de GRPU est soumise à la réalisation préalable d’un double audit. C’est lui qui déterminera l’assurabilité du projet. Si l’audit est positif, le dossier est placé auprès de l’assureur Lloyd’s à Bruxelles.

Le coût de l’audit est défini forfaitairement selon la surface à construire avec un minimum de 9.900 euros, hors taxe. Au-delà de 4.000 m2, le devis est sur mesure. Attention : si l’audit entraîne la non-éligibilité du dossier, les frais sont partiellement, et non entièrement, remboursés.

Quant au montant de la prime d’assurance, il dépend du ou des recours et du moment où la garantie est demandée, avant ou après recours. La prime varie entre 1 et 2 % du chiffre d’affaires du projet toutes taxes comprises. Le chiffre d’affaires étant obtenu par une multiplication du nombre de logements par le prix de vente au mètre carré annoncé par le promoteur.

 
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