La maison de papa et maman revit

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Située au cœur du quartier du Prince d’Orange, cette villa Art déco a été entièrement rénovée. Elle est aujourd’hui mise en vente au prix de 2.375.000  euros.
Située au cœur du quartier du Prince d’Orange, cette villa Art déco a été entièrement rénovée. Elle est aujourd’hui mise en vente au prix de 2.375.000 euros. - Victoire.

La question est sur toutes les lèvres : que devient la maison familiale, souvent une villa 4 façades implantée sur un grand terrain, devenue trop grande une fois les enfants partis ? Toutes les analyses s’accordent à dire que ce segment souffre et ce depuis de nombreuses années déjà. Mis sur le marché de la vente, les biens y restent très (trop) longtemps avant de trouver des acheteurs. Quant aux prix, ils ont été revus à la baisse, une situation qui se prolonge depuis la crise financière de 2008.

Responsable des agences Victoire (à Uccle et Woluwe-Saint-Pierre), Jean Corman n’est pas tout à fait de cet avis. Des biens de ce genre, il en possède une belle brochette dans son portefeuille, environ 10 % du volume global. Et selon lui, la villa 4 façades est en train de retrouver si pas de sa superbe, en tout cas une deuxième jeunesse. « La situation la plus catastrophique pour les vendeurs a été vécue dans les années qui ont suivi la crise », explique-t-il. « A l’époque, vendre ce genre de biens souvent vieillots, mal isolés et qui avaient besoin de grandes rénovations était compliqué. Les vendeurs étaient tellement désespérés qu’ils mettaient leurs biens à la fois en vente et en location. Mais aujourd’hui, on n’est plus dans un marché d’effondrement et ceux qui voulaient vendre ont vendu. Et le marché s’est stabilisé. L’offre reste importante, on rentre en agence plusieurs de ces maisons tous les mois et les ventes tournent. Certes, il faut être plus patient qu’avant… »

De quel type de maisons parle-t-on ? « Cela va de la maison cubique parfaite, entièrement rénovée et qui porte ou non la signature d’un grand architecte, à la maison de famille restée dans son jus », assure Julien Berckmans, attaché au département ventes chez Victoire. « Pour les prix, on se situe le plus souvent entre 1,5 et 3 millions d’euros. Mais ça peut chiffrer plus haut ou plus bas. »

Le plus souvent, les parents, une fois qu’ils ont vu leurs enfants voler de leurs propres ailes, restent dans leur maison. La dévaluation de leur bien y est pour beaucoup. Mais l’attachement à un lieu qui a vu les enfants naître et grandir ainsi que le confort jouent également leur rôle. « Mais pour rester dans ses murs, quelques petites transformations s’imposent », prévient Jean Corman. « Souvent, on aménage une chambre et une salle de bains au rez-de-chaussée pour ne plus devoir monter les escaliers. L’aspect psychologique joue beaucoup car on a du mal à se débarrasser d’une maison où l’on a tant de souvenirs. De plus, quand on a pris l’habitude de vivre dans 500 m2 avec un beau jardin pour profiter des beaux jours et recevoir du monde, il est difficile ensuite de vivre en appartement. Et puis, souvent, les propriétaires ont les moyens de se payer une ou plusieurs femmes de ménage pour l’entretien… »

La situation changerait une fois que les parents doivent être placés en maisons de repos. Que font alors les enfants qui se retrouvent le plus souvent avec une charge, tant morale que financière, importante à supporter ? « Facteur psychologique oblige, ils attendent avant de vendre, en tout cas tant que les parents sont en vie », constate Jean Corman. « Bien sûr, rénover avant de vendre serait peut-être judicieux pour accélérer la vente, mais on ne leur conseille pas de le faire car ces vieilles demeures trouvent à nouveau des acheteurs qui recherchent justement des biens anciens avec un gros potentiel d’aménagement et une qualité de construction impeccable, qu’ils peuvent modeler selon leurs envies. Les belles quincailleries, le beau plancher ou le vieil escalier ont encore de la valeur aux yeux de beaucoup. »

À l’agence du Fort-Jaco, un quartier d’Uccle qui connaît un nouvel engouement, les villas des années 70 et 80, on connaît. Normal puisqu’elles pullulent dans les rues adjacentes de ce coin arboré et plutôt agréable de la capitale. Mais dès qu’on sort du Fort-Jaco pour entrer dans le quartier voisin du Prince d’Orange, une zone où les imposantes demeures sont cachées par des haies taillées par des jardiniers, la situation change et les prix piquent du nez. « On n’est parfois qu’à un kilomètre du Fort-Jaco et de tous ses magasins et autres services mais les gens sont obligés de prendre leur voiture pour faire leurs courses et ça joue beaucoup », reconnaît Jean Corman. « Le Fort Jaco est une fois et demie plus cher que le Prince d’Orange. Dans le premier quartier, le prix du terrain s’élève à quelque 1.100 euros/m2. Dans le second, on se situe plutôt entre 600 et 700 euros/m2. »

Rayon prix, justement, les employés de Victoire constatent la diminution de valeur des villas par rapport aux années de gloire. « A l’avenue Bois du Dimanche à Woluwe-Saint-Pierre, nous venons de vendre une maison à 1,6 million. Les propriétaires l’avaient achetée 1,8 million en 2008 », explique Julien Berckmans. « Dans le quartier Montgomery, une magnifique maison art déco avait été achetée 1.780.000 euros en 2005. Nous venons de la vendre 1.620.000 euros. La différence n’est pas énorme mais 15 ans ont passé… »

Les villas « dans leur jus » garderaient donc une certaine cote auprès d’une frange fortunée et relativement jeune (entre 30 et 45 ans). Si le terrain est suffisamment grand, il peut être scindé en plusieurs lots où un promoteur peut construire sur une surface au sol de maximum 30 % de la surface totale du terrain des villas à appartements, un produit qui marche fort. « Quatre ou cinq appartements, c’est l’idéal », intervient à ce sujet Julien Berckmans. « Mais si on possède un terrain de 1.500 m2, ça peut aussi très bien fonctionner avec la construction de deux appartements de 200 m2 chacun. »

Un autre élément qui change la donne aujourd’hui s’appelle démolition-reconstruction. « Pour une raison un peu bizarre car le pouvoir d’achat y est tout de même élevé, Uccle fait partie des 32 communes de Belgique où la reconstruction après démolition est majorée d’une TVA à 6 % », intervient Jean Corman. « Cela soutient le marché des vieilles maisons et favorise les interventions lourdes. Aujourd’hui, les acheteurs n’hésitent plus à “striper” (NDLR : ne garder que les murs extérieurs) complètement une maison pour y mettre plusieurs salles de bains, une très belle cuisine, un sauna, une salle de sport, une cave à vins, un grand garage pour loger les voitures anciennes et peut-être même une piscine intérieure… »

Reste qu’avec des rénovations dont le montant donne parfois le tournis aux agents immobiliers eux-mêmes, il est difficile, voire carrément impossible d’amortir la dépense en cas de revente. « À court terme en tout cas, ces vieilles villas rénovées de but en blanc valent moins cher à la revente que ce qu’elles ont coûté après rénovation », confirme d’ailleurs le patron de Victoire. « Mais ces nouveaux propriétaires n’en ont cure. Ils privilégient l’émotionnel au rationnel. »

Location: piscine interdite!

Par Paolo Leonardi

Chez Victoire, on assure que la location (avec une mention particulière pour la colocation) a très bien fonctionné en 2018 même s’il y a moins de biens sur le marché car les propriétaires préfèrent vendre. On notera que la piscine devient parfois un élément de rejet. Les Etats-Unis refusent ainsi de loger leurs émissaires dans une maison avec piscine, sécurité (et jalousie entre membres) oblige, mais ils ne sont pas les seuls. « Récemment, l’Otan a pris une maison en location mais à la condition de reboucher la piscine qui était magnifique… », regrette-t-on chez Victoire. Quant aux prix, ils sont bien sûr à la baisse. « Nous venons de louer une maison à Uccle à 3.000 euros/mois. Elle s’était louée pendant 10 ans à 10.000 euros… »

Recherche

Par Paolo Leonardi

Les « nouveaux acheteurs » sont issus des grandes familles belges et disposent de gros moyens. Ils recherchent de grandes maisons classiques à rénover, avec un minimum de 5 chambres et 500 m2 habitables. Le terrain ne doit pas forcément être énorme, 15 à 20 ares suffisent. La localisation est primordiale. À ce sujet, la commune de Lasne n’a plus trop la cote à cause des trajets qu’elle impose. L’est de Bruxelles (Tervueren, quartier de Val Duchesse, clos des Trois Couleurs…) a par contre le vent en poupe en raison de la proximité d’établissements scolaires à bonne réputation (Saint-Michel, Saint-Hubert, Saint-André).

 
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