Opération impôts: comment déclarer vos revenus immobiliers?

Les maisons, appartements ou terrains génèrent toujours des revenus immobiliers pour leurs propriétaires, emphytéotes et autres bénéficiaires. Même dans le cas de votre propre habitation, celle que vous occupez personnellement, il y a ce bon vieux revenu fictif officiel, le revenu cadastral (RC). [scald=26557106:sdl_editor_representation] Mais tous ces revenus ne doivent pas forcément être déclarés. Par exemple, ceux de votre domicile fiscal sont exonérés. Et, à moins que vous n’ayez contracté des emprunts hypothécaires avant 2005, il ne faut même plus les mentionner dans la déclaration fiscale. Il convient de savoir que le montant des revenus immobiliers est déterminé selon l’affectation du bien immobilier, soit sur base du RC, soit du loyer indiqué dans la déclaration. « Si vous possédez un immeuble, bâtiment ou terrain, loué ou non, le revenu cadastral et, éventuellement, les loyers perçus doivent être déclarés au cadre III. C’est ici aussi que vous devrez, dans des cas exceptionnels, déclarer une partie de votre habitation propre, par exemple si vous l’utilisez pour votre profession », explique Test-Achats dans son guide impôts 2019. Aspects patrimoniaux L’association de défense des consommateurs rappelle ensuite que les revenus immobiliers sont normalement imposés dans le chef du propriétaire. Mais s’il y a un usufruitier, un conjoint survivant par exemple, c’est lui qui devra les déclarer. [scald=26557107:sdl_editor_representation] Chez les couples mariés sans contrat de mariage ou avec un contrat de communauté, les revenus sont communs. Cela signifie que même pour un immeuble qui serait un bien propre d’un seul des conjoints – par exemple parce qu’il en a hérité de ses parents –, le revenu cadastral et l’éventuel loyer doivent être répartis par moitié chez chaque conjoint dans la déclaration de revenus. « S’ils sont mariés sous la séparation de biens ou cohabitants légaux ou de fait, ou s’ils sont copropriétaires sans cohabiter, ils déclareront les revenus immobiliers au prorata de leur part dans la propriété. » Autrement dit, si un seul est propriétaire, il est le seul à déclarer tout le revenu et si les deux sont copropriétaires à parts égales, ils déclarent chacun la moitié du RC et des loyers s’il faut les déclarer. « Enfin, si vous n’êtes propriétaire ou usufruitier d’un bien que pendant une partie de l’année, vous devrez déclarer le RC au prorata du nombre de jours », détaille Test-Achats. Aspects locatifs Envisageons la situation la plus courante : la location à un particulier. Pour un bâtiment ou un terrain, il suffira de renseigner le RC respectivement au code 106 ou 107. Le fisc indexera le RC puis le majorera de 40 % (RC x 2,5 en 2018) et l’ajoutera aux revenus qui seront imposés au taux de la tranche la plus élevée. Une partie de l’habitation propre peut aussi être occupée ou héberger quelqu’un qui n’est pas un membre de la famille. Auquel cas, cette partie correspondante est aussi à mentionner au code 106. Il est possible qu’une partie du bien soit louée par un particulier à titre professionnel. Dans ce cas, il est important que le loyer prévu dans le contrat de bail soit scindé entre parties privée et professionnelle, et que le bailleur et le locataire déclarent une partie identique. « Si le locataire consacre à son usage professionnel une plus grande part de l’immeuble que ce qui est précisé dans le contrat de bail, il devra indemniser le propriétaire pour le supplément d’impôt que celui-ci devra payer », met en garde Test-Achats. A noter par ailleurs que dans le cadre d’une location d’un bien meublé, le bien immobilier et les meubles sont imposés distinctement. « La partie meublée représentera un revenu mobilier à reprendre au code 156 dans le cadre VII. B. Si le bail ne prévoit pas quelle est la part du loyer qui se rapporte aux meubles, vous indiquerez 20 % du loyer brut, parce que la part des meubles sera estimée forfaitairement à 40 % et vous pouvez déduire des frais forfaitaires de 50 % pour l’achat et l’entretien », conclut le guide impôts. Le fisc impose la partie meublée à 30 % plus les centimes additionnels. [scald=26557105:sdl_editor_representation]

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