Location: investir «clé en main» dans le coliving

A mi-chemin entre le coworking et la colocation, le coliving séduit de nombreux jeunes actifs en quête d’une vie communautaire. C’est aussi un concept qui présente l’avantage de diminuer les coûts du logement, mais sans forcément devoir faire des concessions sur la qualité.

Pour le secteur immobilier, cette tendance d’habitat est surtout porteuse de nouveaux débouchés, notamment via des entreprises qui se sont spécialisées dans la mise sur le marché et la gestion de chambres au sein d’espaces de coliving. Lancée il y a 3 ans, Ikoab rénove et transforme par exemple d’anciennes maisons de maître en résidences haut de gamme qu’elle met ensuite à disposition de locataires – essentiellement de jeunes travailleurs expatriés. En parallèle, la start-up offre aussi des services aux investisseurs en leur ouvrant le marché du coliving avec une formule clé en main. « En résumé, nous gérons les projets depuis la recherche de la maison jusqu’à sa gestion locative », explique Fabienne Kaspers, COO d’Ikoab. « Nous travaillons avec un seul investisseur par projet. Une fois que nous avons repéré un bien, nous élaborons un dossier financier dans lequel le potentiel acheteur peut découvrir en détail les coûts et la rentabilité du projet. Sur la base de cela, l’investisseur choisit ou non de travailler avec nous. »

En plaçant son argent dans un projet Ikoab, l’investisseur a à sa charge les frais de dossier (15.000 euros), l’achat du bien – qui devient par conséquent sa propriété – et le coût des travaux. La start-up se rémunère en dégageant des marges sur les fournitures ou les chantiers, mais aussi en prélevant par la suite 10 % des loyers pour la gestion locative des biens. En échange, Ikoab met à disposition des investisseurs le savoir-faire de son équipe pluridisciplinaire pour la gestion des travaux, l’aménagement complet des maisons (y compris le mobilier, les accessoires, la décoration, etc.) ou encore la recherche et la gestion des locataires via un outil entièrement digitalisé.

Cette solution s’adresse donc en particulier aux investisseurs qui n’ont pas le temps, l’envie ou encore les compétences pour s’occuper de telles démarches. « Les maisons que nous transformons ont du caractère mais elles ont souvent été rénovées par des bricoleurs. Par conséquent, il y a beaucoup de choses à remettre aux normes et il faut souvent repartir de zéro », observe Fabienne Kaspers. « En tant que particulier, ce sont des rénovations coûteuses (généralement entre 250.000 et 500.000 euros) et lourdes à mettre en œuvre, mais grâce à nos contacts et nos équipes, nous parvenons à mettre les biens sur le marché de la location six ou sept mois seulement après l’achat. »

Liège après Bruxelles et Charleroi

Les maisons Ikoab comptent en moyenne huit chambres et, preuve du succès du coliving, le taux de chômage locatif dépasse rarement les 1 %. La formule séduit aussi les investisseurs, ce qui permet à l’entreprise de se développer. Après avoir débuté à Bruxelles, la start-up a en effet étendu ses activités à Charleroi et vient de débarquer à Liège où sept projets sont déjà prévus. Un pari risqué ? Pas pour Ikoab, qui considère que le coliving n’est pas uniquement réservé aux grandes villes. Et jusqu’à présent, les chiffres lui donnent raison puisque la start-up possède actuellement 22 maisons et en a encore autant en projet (9 à Bruxelles, 7 à Liège et 7 à Charleroi) tant la demande est élevée par rapport à l’offre.

Pour les investisseurs, le développement dans d’autres villes permet notamment de placer des sommes moins importantes, mais sans pour autant renoncer aux rendements particulièrement élevés que permet le coliving (en général entre 6 et 8 % net). « Les loyers sont un peu plus bas à Charleroi ou Liège, mais les prix d’achat des biens aussi, ce qui fait que la rentabilité est plus ou moins égale », souligne Amaury Michiels, Head of Business Development chez Ikoab. « A Bruxelles il faut compter entre 700.000 et 1 million d’euros pour investir dans un projet de coliving alors qu’à Liège et Charleroi, on peut déjà boucler des projets avec des budgets entre 500.000 et 700.000 euros. » Ce type de produits s’adressent donc davantage à des personnes disposant déjà d’un bon capital à investir, ce qui n’empêche pas Ikoab de recevoir plus de demandes que d’offres. On remarque aussi que de plus en plus de promoteurs s’intéressent au coliving, ce qui laisse présager que l’investissement dans ce type de produit devrait se développer et prendre de nouvelles formes dans les prochaines années, si pas les prochains mois…