La grille des loyers à Bruxelles passée à la loupe

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La grille des loyers à Bruxelles passée à la loupe
rené breny.

Se loger dans la capitale n’est pas toujours évident. La population y était en croissance jusqu’il y a peu. Les Bruxellois ont des revenus nets imposables moindres qu’en Flandre et en Wallonie (13.980 euros en moyenne). Ils doivent faire face à des loyers plus élevés. Le parc des logements sociaux est réduit (8 % du total). Beaucoup de ménages passent par la location sur le marché privé…

Pour ces différentes raisons, le gouvernement bruxellois sortant avait décidé en début de législature d’instaurer une grille des loyers. C’est la ministre Céline Frémault (CDH) qui s’est chargée de sa mise en œuvre. Le but n’était pas de procéder à un encadrement des loyers, une mesure controversée. Cette grille devait seulement être indicative. En fait, il s’agissait d’« objectiver autant que possible la situation des loyers pour le public et de diffuser cette information à grande échelle ». Bilan en cinq points.

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Est-elle facile à utiliser ?

La grille est devenue réalité le 1er janvier 2018 sous la forme d’un site Internet : https ://loyers.brussels. Celui-ci est bien présenté et convivial. En suivant une procédure simple, tout locataire ou propriétaire peut connaître une estimation du loyer pour un bien. Une liste de « questions/réponses » existe pour guider ceux qui sont perdus. La méthode de calcul utilisée est expliquée (voir encadré). Enfin, un renvoi est fait aux textes légaux. Un inconvénient est toutefois pointé par le Rassemblement bruxellois pour un droit à l’habitat (RBDH), qui représente les locataires. Il n’y a pas de version imprimable de l’estimation fournie. De sorte que le locataire ne peut avoir un document sous la main lors de sa rencontre avec le propriétaire.

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Est-elle suffisamment connue ?

Au cabinet de la ministre Frémault, on dit « ne pas avoir une idée précise de la fréquentation du site ». D’après le Syndicat des propriétaires et copropriétaires (SNPC), les bailleurs ne l’utilisent pas particulièrement. En général, ils passent en effet par des agences immobilières pour trouver et sélectionner les candidats locataires. « Or, ces agences connaissent bien le marché immobilier local et donc les prix en vigueur », souligne Patrick Willems, le secrétaire général de l’organisation. Du côté du RBDH, on doute également d’une forte utilisation de cette grille par les locataires. « Peu de monde est au courant », juge son chargé de communication, Ambroise Thomson. Malgré une campagne des autorités lors du lancement du site.

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Reflète-t-elle la réalité des loyers ?

Le RBDH (locataires) a mené une enquête pour vérifier si la grille correspond ou non au terrain. Un test a ainsi été réalisé sur base de 300 logements, situés principalement dans les quartiers défavorisés. Résultat : 70 % des loyers de ce panel étaient plus élevés que les loyers maximums fournis par la grille. Pour l’association, ce résultat n’est pas mauvais. Le pire aurait été que la grille soit en deçà des loyers réels, car cela aurait poussé les bailleurs à relever leurs prix. Le SNPC (propriétaires) compte lui aussi procéder à un test prochainement, sur base des données fournies par ses membres. Il l’a déjà fait pour la grille en vigueur en Wallonie. Ceci étant, faut-il affiner le calcul ? Le RBDH répond oui et demande une meilleure prise en compte des aspects qualitatifs des logements.

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A-t-elle modifié les relations propriétaires/locataires ?

Dans un marché sous pression, le rapport de force est favorable aux propriétaires. La grille n’a pas modifié cet état de fait. Sur le fond, le SNPC (propriétaires) n’est pas opposé à un tel instrument mais s’interroge sur son utilité. « En Wallonie, la grille montre qu’il n’y a pas d’excès de la part des propriétaires. Mener tout un travail statistique pour arriver à une telle conclusion fait penser à une usine à gaz. » Pour le RBDH (locataires), la grille est un premier pas vers un meilleur encadrement. « Mais il y a un point noir : à savoir, les logements de mauvaise qualité voire insalubres. Ils sont loués à des prix plus élevés que les logements de bonne qualité ! Les études officielles l’ont démontré. Or, pour éliminer ces loyers abusifs, la grille est inopérante. »

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Peut-elle régler la crise du logement ?

La réponse est non mais ce n’était pas vraiment sa mission. Reste à voir si cette initiative va rester en l’état ou si elle va être renforcée. Car des idées circulent chez certains partis. Comme celle de rendre la grille contraignante. Cela permettrait d’éliminer les abus mais aboutirait aussi à un encadrement global des loyers. Cette mesure est rejetée catégoriquement par les propriétaires, car elle porterait atteinte à leur liberté et aurait des effets pervers : elle pourrait dissuader les investissements et… réduire in fine l’offre de logements. Une autre idée est de laisser la grille indicative mais de la compléter par une commission paritaire locative. Composée de représentants des deux parties, celle-ci examinerait les plaintes de locataires qui jugent leurs loyers excessifs. Elle se substituerait ainsi aux juges de paix. Selon le RBDH, ceux-ci ne constituent guère une voie de recours dans la pratique. Du côté des propriétaires, on n’est pas du tout chaud. Au cabinet Frémault, on estime que la grille actuelle a amélioré la transparence des prix, tout en préservant « un équilibre entre droit de propriété et droit d’accès au logement. » Le débat, on le voit, reste ouvert…

Loyer moyen

Par Jean-Christophe de Wasseige

Stagnation depuis 2012

En 2017, dernière année connue, le loyer moyen en Région bruxelloise était de 700 euros, selon le rapport « Observatoire des loyers » publié par l’administration régionale du logement. En 2004, il était de 613 euros. Au bout de 13 ans, les Bruxellois paient donc 87 euros en plus, tous les mois. En fait, le marché a connu une hausse sensible entre les années 2004 et 2012. Depuis lors, le loyer moyen stagne. En 2012 et 2017, il n’a quasi pas évolué. Il apparaît que la pression sur le marché locatif est retombée (pour le moment) et que l’accessibilité aux logements s’est (un peu) améliorée.

Méthodologie

Par Jean-Christophe de Wasseige

Fourchette

C’est Bruxelles Logement, une des administrations de la Région, qui pilote cette grille des loyers. La méthodologie, elle, a été définie par une professeure de géographie de l’UCLouvain, Marie-Laurence De Keersmaecker. A la base, on trouve des enquêtes menées en 2012, 2013 et 2015 auprès de 8.400 locataires dans toute la ville. Ceux-ci ont livré leurs loyers ainsi que les caractéristiques de leur logement. Le tout a été placé dans une banque de données. Celle-ci est donc capable de déterminer un « loyer indicatif de référence » en fonction de quatre critères : la localisation (quartier riche ou pauvre), la superficie (en m2), l’état (date de construction, double vitrage) et le nombre de chambres (studio, appartement ou maison). Ensuite, ces loyers de référence ont été minorés ou majorés d’un certain montant, selon le niveau de confort (balcon, garage, etc.) et le niveau de performance énergétique (PEB). Au final, une estimation peut donc être fournie pour une habitation dans chaque quartier de la capitale. En réalité, ce n’est pas un chiffre qui est donné, mais une fourchette, avec un minimum et un maximum. L’écart est de 20 %. Il est censé représenter les derniers éléments qui peuvent influer sur le loyer : cuisine équipée, proximité d’une station de métro, etc.

 
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