Le long de l’avenue Louise, l’âge d’or des immeubles de bureaux semble révolu

L’avenue Louise, avec ses boutiques de luxe, ses restaurants branchouilles et ses appartements haut de gamme, n’a certainement pas de soucis à se faire quant à son positionnement confortable sur le plateau de Monopoly bruxellois. Pourtant, un zoom sur l’évolution du secteur des bureaux au niveau de cet axe laisse entrevoir pour le quartier les symptômes d’une mutation en cours. C’est du moins le constat que dresse perspective.brussels, bureau public d’étude du développement territorial bruxellois, qui s’est penché sur le cas de la ZIR (Zone d’Intérêt Régional) Louise, soit le périmètre de l’avenue et de plusieurs de ses perpendiculaires. Un bref retour dans le temps, en guise d’amuse-bouche. Car il faut savoir que dans les années 60 et 70, le quartier Louise a connu un développement important de son parc immobilier de bureaux, encouragé par des plans d’affectation du sol particulièrement permissifs. À l’époque, il pouvait même se targuer de « rivaliser avec le quartier Léopold » en la matière, amorce l’étude. Quatre décennies plus tard, le décor a changé. Le taux de vacance des m2 de bureaux sur l’avenue se chiffre à 18,9 %. Une contre-performance au regard du taux moyen de vacances de 7,5 % à l’échelle régionale, qui cache plusieurs explications. Tendance à la reconversion Pour appréhender cette tendance, dressons le portrait des lieux. Pris dans son ensemble, le périmètre de la ZIR compte 48 immeubles de bureaux au sens strict du terme, parmi lesquels on compte trois tours élevées (plus de 20.000m2 chacune). A eux seuls, ces 48 bâtiments pour la plupart « vieillissants » – en langage immobilier cela signifie « construits pour la très grande majorité entre 1960 et 1980 » – abritent 80 % des 401.037m2 de bureaux du quartier, les 20 % restants étant répartis dans une multitude de petits immeubles mixtes, comme des maisons de maître. Une configuration qui présente plusieurs défauts d’attractivité à l’heure actuelle, selon perspective.brussels. À commencer par l’accessibilité du quartier. Bien que situé sur le trajet de deux lignes de tram important, l’avenue n’est en effet ni située sur une ligne de métro (sauf pour le haut de l’avenue), ni tout proche d’une gare. Ensuite, et exception faite des tours, la plupart des immeubles offrent une petite taille de plateau, « qui ne correspond plus trop à ce que les entreprises cherchent » estime Sophie Coekelberghs, coautrice du diagnostic. Enfin, près d’un quart de ces immeubles sont des copropriétés, ce qui a pour effet secondaire de compliquer les travaux de rénovation du parc de bureaux. La fuite des entreprises Les symptômes de ce que l’étude considère comme « un risque d’obsolescence des immeubles de bureaux sur la ZIR » s’expriment dès lors de diverses manières. Par exemple, pas moins de 18 de ces 48 immeubles ont changé de main au cours des 5 dernières années. Autre effet : les déménagements de plusieurs entreprises prestigieuses dans d’autres quartiers, comme le Pentagone ou le quartier Nord. C’est notamment le cas de McKinsey, en partance. « Ces déplacements confirment que l’on va sans doute aller vers un recentrage des bureaux vers des quartiers plus accessibles » prédit Sophie Coekelberghs. À cela s’ajoute enfin un mouvement significatif de conversions de m2 de bureaux en logements, amorcé depuis 1995 mais qui tend à s’accélérer depuis le début de cette décennie. Pour l’heure, 17 des 48 immeubles passés à la loupe ont fait l’objet d’un lifting allant dans ce sens. Un vrai signal d’alarme pour la Région ? Pas forcément, aux yeux des auteurs, qui suggèrent néanmoins aux pouvoirs publics d’opérer des choix en conséquence dans les années à venir, en encourageant notamment les réaffectations. « Il faut éviter que ces immeubles ne deviennent des chancres dans le paysage urbain. Or, la reconversion permet le recyclage des bâtiments existants, avec un lifting adéquat et une remise aux normes », plaide Sophie Coekelberghs. Plus largement, « il faut pouvoir se poser la question de ce que l’on fait de ces immeubles vacants ou qui vont le devenir dans des quartiers moins accessibles », conclut Philippe Soil, directeur général du centre d’expertise régional. Mais aussi pouvoir anticiper, le cas échéant, la création d’équipements nécessaires pour des quartiers où la densité de population pourrait augmenter en conséquence de cette tendance.

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