Quand le marché immobilier prend des allures sociales

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Danny Smeets, administrateur de la coopérative Habitat InVesdre, s’apprête à signer un acte d’achat de la maison qu’il va nous faire visiter.
Danny Smeets, administrateur de la coopérative Habitat InVesdre, s’apprête à signer un acte d’achat de la maison qu’il va nous faire visiter. - Michel Tonneau.

Repenser l’économie sur des bases plus humaines ? Les coopératives sont un des moyens pour y parvenir. Pendant six semaines, « Le Soir », en partenariat avec la Sowecsom,vous invite à découvrir ces entreprises un peu différentes, à rencontrer les femmes et les hommes qui les portent.

REPORTAGE

Elles sont encore peu nombreuses mais poursuivent le même objectif : permettre aux revenus modestes de se loger convenablement à prix réduits. Les coopératives immobilières font appel à l’épargne collective pour racheter et rénover des logements, qui échappent ainsi au marché très concurrentiel de l’immobilier classique. Visite chez Habitat InVesdre, une jeune structure installée à Verviers.

Dans la famille des coopératives, il y a celles qui réussissent à attirer rapidement des dizaines de coopérateurs autour de thèmes très mobilisateurs, comme le vin ou la forêt. Et puis, il y a celles plus discrètes, qui grandissent petit à petit, mais dont les porteurs de projets n’en sont pas moins passionnés et déterminés. Habitat InVesdre, qui a fait du logement sa spécialité, est plutôt de cette trempe-là. Ce mercredi matin, Julien Mestrez et Danny Smeets nous ont donné rendez-vous devant la porte d’une maison mitoyenne verviétoise. A l’intérieur, les deux grandes pièces qui composent le rez-de-chaussée sont entièrement vides, le chauffage a été éteint, il ne fait pas très chaud. Mais la fenêtre arrière offrant une large vue sur le petit jardin et une partie de la ville donne tout son charme au lieu. « Normalement, nous signons l’acte de vente demain », se réjouissent les deux hommes, tous les deux administrateurs de la coopérative Habitat InVesdre.

Déjà dix locataires

C’est le quatrième logement acquis par cette structure, fondée il y a quatre ans. Les trois premiers se situent dans un autre immeuble, un peu plus bas dans la ville, ils accueillent dix locataires depuis mars 2018. Ici, la coopérative espère bien pouvoir loger une famille dès le mois de février prochain. Mais avant cela, divers travaux sont au programme. « Nous avons prévu de remettre l’électricité aux normes, d’isoler, de refaire la salle de bain et de rafraîchir un peu », détaille Julien Mestrez. Et puis, comme les autres, le logement sera confié à une agence immobilière sociale qui se chargera de trouver des locataires et de gérer les lieux. « Nous n’avons pas de contact avec les locataires », précise Danny Smeets. « Nous savons juste qu’ils seront choisis selon les règles d’attribution de l’agence. L’objectif est aussi qu’ils économisent cent euros par mois par rapport à ce qu’ils auraient payé normalement, pour un logement de bonne qualité et sécurisé ».

Lutter contre la pauvreté en aidant les gens aux revenus modestes à se loger convenablement, c’est sur cette motivation que s’est construite Habitat InVesdre. « On dit aux gens : “Plutôt que de laisser traîner votre épargne dans une banque, mettez-le chez nous”. Ça rapportera la même chose, mais nous, on va créer du logement sain, bon marché et on lutte contre la pauvreté de façon structurelle. C’est un dividende qui est plus important que le 1,10 euro par an que rapporte les livrets d’épargne », souligne Danny Smeets, qui fait partie de l’équipe fondatrice. A l’époque, c’est autour d’un dîner que les choses se décident. « On s’est dit qu’on se mettrait bien à plusieurs pour acheter une maison. Puis tout s’est fait rapidement ». Une agence de publicité accepte de réaliser un logo gratuitement, la Fondation Roi Baudouin met 25.000 euros sur la table. « On a organisé une conférence de presse et on a eu de l’argent rapidement, les gens sont très sensibles à la pauvreté ». Habitat InVesdre a également reçu un coup de pouce de la Sowecsom (Société wallonne d’économie sociale marchande), qui fait partie des coopérateurs. « La plupart d’entre eux sont des gens que l’on rencontre, de notre entourage. On fait des campagnes et globalement, on en a deux ou trois nouveaux tous les mois ».

Un dividende social avant d’être financier

Aujourd’hui, la structure rassemble 130 coopérateurs au total, qui ont chacun une part minimum de 200 euros. Elle affiche un capital de 440.000 euros et devrait encaisser ses premiers bénéfices cette année. « On est rentable en 2019, mais nous devons résorber le passé, car nous n’avons pas eu de revenus les premières années », explique Julien Mestrez, qui insiste : « Le but est surtout de pas perdre d’argent ». Il est aussi d’utiliser les profits réalisés pour lancer d’autres projets. La coopérative n’exclut toutefois pas de donner un dividende aux coopérateurs qui ont placé leur argent, même s’il reste symbolique. « L’idée à terme, c’est de donner un dividende de 1 % à nos coopérateurs. On est sûr que ce sera un boost pour attirer une nouvelle vague de personnes », souligne Danny Smeets. En attendant, l’équipe de sept bénévoles a déjà les yeux tournés vers le futur. « Il y a une ferme ici, un peu plus haut. Normalement, on pourrait faire cinq appartements. Le projet est en chemin depuis presque deux ans, mais administrativement, c’est assez lourd », explique Julien Mestrez. « Il y a aussi cette église à l’abandon », sourit Danny Smeets. Autre piste : travailler en partenariat avec les pouvoirs publics. « Leurs moyens sont limités. On pourrait amener l’argent nécessaire pour rénover un bâtiment, mais sans devoir sortir le capital pour l’acheter ».

Une coopérative pour des besoins artistiques

Par C.Da.

A Liège, le projet Dynamocoop est né de la rencontre entre deux associations culturelles. L’une cherchait à acquérir une salle de spectacle pour permettre aux musiciens de se produire sur scène et l’autre une solution pour créer des ateliers d’artistes bien spécifiques. « C’était pour des artistes qui travaillent la matière, comme les sculpteurs, le travail du bois, du textile… Toutes ces activités ne rentrent pas facilement dans des environnements habituels proposés par le marché immobilier », explique Marc Moura, un des dix fondateurs de la structure. « On a discuté ensemble et on s’est rendu compte que la mise en place d’une coopérative immobilière pouvait servir à un projet comme à l’autre ». C’était il y a quatre ans. Entre-temps, Dynamocoop a acquis l’ancien Cirque Divers de Liège, qui est devenu une salle de spectacle et de répétition, et un vaste hangar industriel, qui a été transformé en une vingtaine d’ateliers aux loyers abordables, après plus de deux ans et demi de travaux. Une utopie devenue réalité grâce aussi aux coopérateurs, qui sont un peu plus de 400 à l’heure actuelle. « On aurait pu recourir uniquement à des prêts hypothécaires, mais on voulait intéresser une partie de la population au projet. Les coopérateurs ont des parts, mais ils sont aussi impliqués dans les différents projets. C’était une bonne manière de générer une forme d’adhésion ». Aujourd’hui, Dynamocoop cherche encore son équilibre financier, elle fonctionne pour moitié grâce à des prêts bancaires et pour l’autre à des prises de parts dans la coopérative. « Avec les deux bâtiments, nous sommes sur un budget global d’un peu plus d’un million d’euros », indique Marc Moura qui confie que d’autres projets sont actuellement à l’étude.

Un outil pour sécuriser l’accès à la terre

Par C.Da.

Lancée par Fairebel, l’opération «
cowfunding
» offrait la possibilité à chacun de devenir actionnaire d’une coopérative agricole équitable.
Lancée par Fairebel, l’opération « cowfunding » offrait la possibilité à chacun de devenir actionnaire d’une coopérative agricole équitable. - Bruno Dalimonte.

Les coopératives sont plutôt courantes dans le monde agricole. Elles permettent aux professionnels d’acquérir du matériel ou de valoriser leur production. Mais plus rares sont celles qui se concentrent sur la terre elle-même. Fondée en 2012, la coopérative Terre-en-vue récolte l’épargne citoyenne via des parts à cent euros dans le but d’acheter des terres agricoles. Aujourd’hui, elle réunit 1.700 coopérateurs pour un capital de 2 millions d’euros. Comme souvent avec une coopérative, tout est parti d’une situation épineuse, voire douloureuse. « Le projet s’est créé autour d’une ferme qui risquait de perdre les hectares qu’elle exploitait à ce moment-là. L’agriculteur était dans l’embarras car il n’avait pas les fonds pour les racheter. Un groupe de citoyens s’est donc réuni, principalement les consommateurs de la ferme, pour pouvoir la sauvegarder. Ils se sont rassemblés financièrement et ont acquis l’ensemble des terres », explique Alix Bricteux, la chargée de communication de la structure. C’était la première ferme sauvée par la coopérative. Aujourd’hui celle-ci possède 75 hectares en Wallonie qu’elle met en location et qui accueillent quinze projets. « Ce sont des fermes d’élevage, de maraîchage ou de cultures. Toutes avaient besoin à un moment donné de sécuriser leur accès à la terre ».

Eviter la spéculation

Car ces dernières années, le prix des terres a grimpé en Belgique. « Et souvent, les agriculteurs sont face à une impasse car ils n’ont plus la capacité d’investir dans des hectares ». Une tendance qui met en péril l’existence des fermes. « C’est un des éléments qui contribue à leur disparition en Wallonie. C’est un enjeu énorme puisqu’en Belgique, on estime qu’on perd 43 fermes par semaine en moyenne », déplore Alix Bricteux. La coopérative reçoit un à deux dossiers de candidature par mois. « Ce sont des agriculteurs qui ont déjà une exploitation mais ne sont pas propriétaires, ou alors ils souhaitent s’installer et cherchent à acquérir des terrains ». Pour être pris en charge, le projet doit être viable mais aussi – et c’est un autre objectif de la coopérative – répondre à des critères de qualité. « On s’assure que les pratiques agricoles sont respectueuses de la terre et de l’environnement. On demande aussi une volonté de commercialiser en circuit court ».