Immobilier: ce qui change le 1er janvier 2020

Immobilier: ce qui change le 1er janvier 2020
René Breny, Le soir

A partir du 1er décembre, plusieurs nouveautés et changements entreront en vigueur.

Les prêts hypothécaires

La Banque nationale de Belgique (BNB) demande au secteur financier belge de se montrer plus prudent dans l’octroi des crédits hypothécaires à partir du 1er janvier 2020. Une série de seuils ont également été fixés. Ce tour de vis intervient alors que la BNB et le Comité européen du risque systémique (ESRB) ont constaté une augmentation de la vulnérabilité du marché hypothécaire belge.

Les banques et entreprises d’assurances sont donc invitées à se comporter de manière plus prudente dans l’octroi de prêts présentant un ratio « loan to value » (montant du prêt hypothécaire par rapport à la valeur du bien immobilier) très élevé. Cette prudence vise particulièrement les prêts hypothécaires conclus par des particuliers pour une maison ou un appartement qu’ils n’occuperont pas eux-mêmes (buy-to-let).

Le seuil pour le montant du prêt par rapport à la valeur du bien s’élève à 90 % pour les logements occupés par leur propriétaire, ce qui veut dire que les acquéreurs doivent payer eux-mêmes les 10 % restants ainsi que les frais (enregistrement et notaire). Une marge de tolérance pour des loan to value plus élevés (donc au-delà de 90 % de la valeur du bien) est fixée à maximum 35 % du volume des prêts pour les primo-acquéreurs et à 20 % pour les autres emprunteurs. Le seuil pour les logements locatifs s’élève lui à 80 % (20 % à charge des acquéreurs), avec une marge de tolérance de maximum 10 % du volume.

En cas de non-respect de ces « attentes prudentielles », la banque ou la compagnie d’assurances concernée devra pouvoir soumettre à la BNB une explication motivée.

Fin du bonus logement en Flandre

Qui contracte un nouveau prêt logement en Flandre ne pourra plus bénéficier à partir du 1er janvier du bonus logement. En contrepartie, les droits d’enregistrement passeront de 7 à 6 %.

Le gouvernement flamand avait annoncé en septembre la fin à venir de ce bonus logement, un avantage fiscal accordé aux personnes qui contractent un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover une habitation. Toute personne qui en bénéficie déjà n’en sera pas privée. La suppression de cet avantage ne concerne que les nouveaux emprunts. Le gouvernement estimait que ce bonus logement avait un effet pervers sur le prix des habitations.

Par ailleurs, qui fait construire une nouvelle habitation en Flandre devra composer dès janvier avec des exigences énergétiques plus strictes. En effet, le niveau de consommation d’énergie ou niveau E sera progressivement ramené à E30 en 2021, avec une étape de E40 vers E35 en 2020.

Wallonie : réforme du bail à ferme

Le nouveau bail à ferme, approuvé à l’été en Wallonie, entrera en vigueur ce 1er janvier 2020. Cette réforme était attendue depuis des années car, bien qu’il s’agisse d’une matière régionalisée depuis 2015, le système n’avait plus connu d’adaptations depuis plusieurs décennies.

Au 1er janvier prochain donc, le bail à ferme sera écrit et enregistré, garantissant ainsi une date de début et de fin de contrat alors que jusqu’ici, trois quarts des baux sont passés oralement. Un état des lieux sera également réalisé pour de meilleurs rapports locatifs et les échanges de parcelles devront obligatoirement être notifiés. Il sera en outre mis fin au droit de préemption pour les agriculteurs âgés de plus de 67 ans, bénéficiant d’une pension de retraite et sans repreneur sérieux.

Parallèlement, la durée du bail a été revue afin de favoriser l’accès à la terre pour les jeunes agriculteurs et ce, à travers des baux de carrière ou des baux de longue durée. Ces types de baux seront soutenus par des incitants fiscaux en matière de droit de succession et de donation, avec des avantages additionnels si le preneur a moins de 35 ans.

La réforme introduira deux nouveaux types de baux : le bail de courte durée (5 ans au maximum) pour couvrir des situations particulières (liquidation de succession par exemple) et le bail de fin de carrière permettant aux deux parties de poursuivre d’un commun accord le bail au-delà du troisième renouvellement jusqu’au moment où le preneur atteint l’âge de la retraite. Enfin, l’insertion de clauses environnementales dans le bail sera possible pour les pouvoirs publics.

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