A Knokke, le marché immobilier est en plein boom

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Le marché résidentiel de Knokke offre une grande variété de biens. Qui se sont vendus comme des petits pains cet été...
Le marché résidentiel de Knokke offre une grande variété de biens. Qui se sont vendus comme des petits pains cet été... - Roger Milutin.

Le covid n’a pas fait que des malheureux. Demandez aux agents immobiliers de Knokke ce qu’ils en pensent et vous aurez immanquablement la même réponse : 2020 a été une année « exceptionnelle » sur le plan de l’immobilier résidentiel.

Après le (léger) vent de panique qui a soufflé aux abords de la place Rubens en mars lors du premier confinement, les affaires ont repris de plus belle lorsque les agences ont pu rouvrir leurs portes pour littéralement exploser durant un été que l’on peut qualifier de torride. « Je suis actif à Knokke depuis 15 ans et n’ai jamais vécu un été comme ça avec des ventes qui se sont enchaînées à grand rythme », claironne Alex Dewulf, propriétaire de deux agences qui portent son nom. « Et la tendance a continué par la suite, même si le rythme était moins soutenu. Même à Noël et au Nouvel An, on a continué à vendre… »

Au total, Alex Dewulf annonce une centaine de ventes réalisées au cours de l’année écoulée. C’est une petite trentaine de plus qu’en 2019, qui était déjà classée comme une « très bonne année ». « Et il y a quelques agences qui ont vendu encore plus que moi », poursuit le patron. « L’impossibilité de voyager à l’étranger, la volonté de fuir les grandes villes et le télétravail ont poussé nos clients à se tourner vers Knokke, une station réputée pour sa qualité de vie. »

Fibre optique

A ce sujet, le programme « Fiber for Knokke » lancé par Proximus fera de Knokke la première commune de Flandre à proposer partout l’internet via fibre otique. Un facteur qui sera, selon notre interlocuteur, de nature à soutenir le marché en 2021. « Il faudra aussi encore du temps avant qu’on puisse à nouveau se rendre à l’étranger », poursuit Alex Dewulf. « La principale raison d’acquérir une résidence secondaire dans notre propre pays restera donc d’application, surtout au premier semestre 2021. Quant au télétravail et à l’exode urbain, ils sont appelés eux aussi à durer. Plus on gagne d’argent, plus on télétravaille. Les professionnels bien rémunérés cherchent un endroit où il fait bon vivre et travailler et où leurs enfants peuvent aller à l’école. Ce qui les attire dans la région de Knokke, c’est le mode de vie. Quant aux taux d’intérêt qui restent bas, ils font grimper le nombre de citoyens aisés. La politique de l’argent bon marché demeure et l’accès au financement reste facile, surtout pour ceux qui ont déjà les moyens. »

Et on le sait, il en faut pour devenir propriétaire dans la cité balnéaire puisque le prix moyen de vente d’un bien flirte avec les 500.000 euros. Selon les statistiques officielles, il se vend chaque année à Knokke un millier d’appartements, 150 villas, autant de maisons et environ 300 biens issus de programmes immobiliers neufs.

En ce qui concerne les prix, ils semblent avoir augmenté mais sans les nouveaux chiffres officiels qui se font toujours attendre, impossible d’être précis, d’autant que la palette de l’offre est très variée. « Ces dernières années, ils augmentaient de 1 à 2 % par an. Ce sera plus pour 2020… », se contente de déclarer Alex Dewulf.

Une offre déficitaire

Le marché résidentiel de Knokke connaît toutefois un problème : l’offre de biens mis sur le marché est nettement déficitaire par rapport à la demande. D’autant que le client recherche des biens « prêts à l’emploi », c’est-à-dire sans travaux à réaliser et qui peuvent être habités tout de suite. « C’est un peu comme le take-away dans la restauration : on veut le confort et la rapidité ! », sourit notre agent immobilier. « Or, Knokke possède un patrimoine âgé et sa clientèle est plus exigeante qu’ailleurs. Aujourd’hui, la situation du bien reste importante mais n’est plus déterminante. Ce qui prime, c’est que le bien doit être en bon état. »

Ce n’est pas un hasard si beaucoup de maisons et appartements sont désormais achetés par des entreprises qui les rénovent pour les revendre ensuite avec une belle marge bénéficiaire. Les agents immobiliers n’ont même pas le temps de prévenir leurs prospects que le bien leur a déjà filé sous le nez. « Ce sont des entreprises petites ou moyennes qui n’hésitent pas à s’installer dans la région car ils ont senti qu’il y avait un bon coup à jouer », insiste Alex Dewulf. « J’en connais au moins une trentaine qui jettent leur dévolu sur tous les types de biens, des studios aux villas de plusieurs millions d’euros. Pour les biens de 500.000 euros, ils veulent obtenir une marge à la revente de 10 à 15 %. Un peu moins en ce qui concerne les biens d’exception, mais ils descendent rarement en dessous de 10 %… »

Autre élément qui explique la carence de l’offre : de nombreux vendeurs potentiels postposent leurs projets et souhaitent profiter eux-mêmes de leur résidence de vacances tant que les restrictions liées au coronavirus sont maintenues.

Enfin, il est un dernier élément qui incite les agents immobiliers à une certaine prudence en matière de prévision : l’état de santé précaire du bourgmestre de Knokke. « Léopold Lippens est plus qu’un bourgmestre. Plutôt que de parler de snobisme, il incarne un mode de vie qui sied parfaitement à Knokke. C’est aussi un homme qui a toujours eu une vision pour sa commune. Récemment, il a déclaré qu’elle visait la tranquillité et pourrait se passer à l’avenir de grands événements qui rassemblent des dizaines de milliers de personnes comme le Zoute Grand Prix. Peu de gens sont capables de faire de telles déclarations… », conclut Alex Dewulf.

Des réserves qui tombent à pic

Par Paolo Leonardi

Il est un autre élément, peu connu, qui pourrait profiter au marché résidentiel de Knokke dans les mois et les années à venir : les réserves de liquidation.

Introduit par le gouvernement Di Rupo en 2014, ce système a été instauré pour renforcer les fonds propres des entreprises et accorder au gouvernement un prélèvement sur le précompte mobilier. Concrètement, les entreprises ajoutent la totalité ou une partie de leur bénéfice net aux capitaux propres dans une réserve de liquidation, avec paiement d’un impôt supplémentaire de 10 % cette année-là. Après 5 ans, ces fonds peuvent être retirés de l’entreprise pour utilisation à titre privé à un taux d’imposition de 5 % (au lieu de 30 % pour celui qui retire immédiatement de tels bénéfices de l’entreprise). Le système a connu un grand succès ces dernières années. En 2015, les réserves de liquidation totalisaient ainsi 2,8 milliards d’euros, pour près de 5 milliards en 2018. Un montant qui n’a cessé d’augmenter : fin 2021, on devrait atteindre les 7-8 milliards. Des fonds ont commencé à être libérés en 2020 mais c’est à partir de 2021 que le système devrait devenir particulièrement efficace. « Une partie des fonds ainsi libérés sera sans doute investie dans l’immobilier de luxe à Knokke », affirme à ce sujet Alex Dewulf.

 
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