L'achat scindé d'un immeuble, encore une bonne idée !

Avez-vous déjà entendu parler de la « construction usufruit-nue-propriété » ? Un montage qui vous permet d’investir dans la brique via votre PME. Cet « achat scindé » comporte des avantages, mais aussi quelques pierres d’achoppement. On vous en donne les clés…

Vous êtes chef d’entreprise et vous souhaitez acquérir un immeuble ? Excellent choix, mais encore faut-il trouver la meilleure solution. Plusieurs options s’offrent à vous, chacune avec des atouts et des inconvénients. Pourquoi ne pas choisir le « démembrement » de la propriété ? Autrement dit, trancher l’achat en deux : vous entrez en possession de la nue-propriété, votre société acquiert la jouissance (ou usufruit) pour une somme et une période déterminées. Voyons cela plus en détail…

Des fruits pour votre PME

Fort de ses atouts, ce montage a séduit nombre de dirigeants au cours de la dernière décennie. En tant qu’usufruitière du bâtiment, l’entreprise peut donc y installer son activité sans payer de loyer, voire même louer les locaux pour percevoir des revenus. Sans oublier, les bénéfices fiscaux, puisqu’elle peut :

  • amortir le prix d’achat de l’usufruit pendant la durée de jouissance (minimum 15 ans) ;
  • déduire fiscalement les charges de l’immeuble (précompte, frais d’entretien et de réparation, charges financières, etc.).

 

Des gains pour vous

Vous n’êtes pas en reste dans l’histoire. First things first, plus l’usufruit coûte cher à votre société, moins vous déboursez d’argent au moment de l’achat (prix, droits d’enregistrement, etc.). De plus, s’il s’agit d’une maison, vous pouvez l’habiter. Notez que les gros travaux sont toujours à votre charge. Enfin, à l’expiration de la jouissance, vous récupérez la pleine propriété de la bâtisse sans passer par la case impôts. L’achat scindé semble donc parfait, mais gare aux excès…

Où sont les pièges ?

Trop gourmand, voilà le danger. En effet, certains abus ont conduit l’administration fiscale à serrer la vis. Cela n’enlève rien aux atouts, à condition de faire preuve de mesure. Voici les éléments clés :

1. La valorisation et la durée de l’usufruit
Une question d’équilibre ! Plusieurs méthodes de calcul existent pour évaluer l’usufruit, dont celle du Service des décisions anticipées (SDA) du SPF Finances. Cette clé de répartition est moins intéressante que d’autres formules, mais vous vous pliez aux règles du fisc. Pour la durée : 10, 20 ou 30 ans ? Vous serez tenté de la réduire au maximum. Une fois encore, restez mesuré.

2. La justification économique
Si l’achat scindé concerne un appartement à la mer, le fisc ouvrira l’œil. En effet, l’administration veille toujours à ce que le projet présente un « intérêt » pour la société. Un plan financier, entre autres, est donc souvent une bonne idée…

3. L’avantage de toute nature (ATN)
La société vous permet d’habiter les lieux dont elle a la jouissance ? Le fisc pourrait considérer qu’il s’agit d’un ATN. Une situation que vous pouvez « corriger » fiscalement, par exemple via l’affectation professionnelle d’une partie de la maison.

Protégez vos arrières

La « construction usufruit » est donc tentante, mais pas sans conséquences fiscales et financières. Voilà pourquoi les conseils et l’accompagnement d’experts sont indispensables pour bâtir un montage optimal !

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