Bureaux de demain: la Royale belge, l’exemple parfait

Quand on lui demande si le segment du bureau ne vit pas aujourd’hui une véritable révolution, Charles Lasserre, co-fondateur du courtier BelSquare, tempère : « Le mot révolution est peut-être un peu fort mais il est vrai que le milieu est en train d’appréhender cet univers différemment. Toutes les sociétés cherchent aujourd’hui à faire du “down-sizing”. »

Pas besoin de parler anglais pour comprendre qu’elles cherchent à réduire leurs surfaces. Conséquence : les bâtiments « triple A », soit les plus qualitatifs, se vendront et se loueront plus cher. « Les sociétés n’hésiteront pas à consentir un effort financier supplémentaire pour ce genre de produits avec des locations mensuelles qui pourront se situer entre 200 et 300 euros/m2. Voyez ce que veut faire Codic avec le bâtiment appelé Chancellerie près de la gare Centrale. Idem pour le fonds Patrizia qui a racheté la tour Generali avec de grandes ambitions. Parallèlement à cette tendance, les immeubles moyens et plus anciens vont quant à eux connaître des temps vraiment difficiles », reconnaît Charles Lasserre.

La réduction des espaces peut se faire de plusieurs manières. « Une de celles-ci est d’externaliser les salles de réunion partagées dont la gestion est confiée à des sociétés spécialisées qui instaurent une logistique autour de ces salles pour rendre les réunions plus agréables », poursuit notre interlocuteur.

Un rénovation de prestige

Un des projets qui symbolise sans doute le mieux ce que sera l’immeuble de bureau de demain est le site de l’ancienne Royale belge qui s’étend sur 8 hectares le long du boulevard du Souverain, à Boitsfort. Bâtiment emblématique de la capitale, lové dans un cadre somptueux, il est en réalité composé de deux bâtiments. Le premier fut construit au début des années 70. Le second, qui est en fait une extension du premier, le fut dix ans plus tard.

Le consortium qui a racheté les lieux a placé la barre très haut en termes de rénovation. Le premier édifice, qui est protégé sur le plan de son architecture extérieure, sera entièrement démantelé (les travaux ont démarré) et accueillera 20.000 m2 de surfaces de bureau et de coworking. Les 20.000 autres mètres carrés abriteront de multiples fonctions, comme une brasserie, des restaurants, un hôtel de 212 chambres, un espace de fitness et de bien-être de plus de 5.000 m2, des salles de réunion partagées et même… un food-market. Le deuxième bâtiment cédera la place à quatre blocs d’immeubles pour un total de 165 appartements.

Courtier mandaté pour louer et vendre les espaces, BelSquare est conscient qu’il détient une petite pépite entre les mains. « Des sociétés installées dans les quartiers voisins ont déjà signé des baux alors que le nouveau site ne sera ouvert qu’au début 2023 », expose Charles Lasserre. « Elles n’hésitent pas à mettre le prix car elles savent qu’elles seront installées dans ce qui est sans doute le plus beau produit mixte sur le marché actuellement. »

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Le défi semble tout tracé : si les sociétés veulent à l’avenir engager ou retenir les jeunes talents (et, on l’espère, les moins jeunes également…), elles devront leur proposer des cadres de travail à la hauteur de leurs aspirations.

D’abord le bien-être

En conséquence, les aménagements intérieurs sont de plus en plus considérés comme des outils de gestion des ressources humaines. « La distance entre l’espace de vie et l’espace de travail se réduit toujours plus », confie à ce sujet David Vermeesch, l’autre co-fondateur de BelSquare. « Puisque les gens ont pris l’habitude avec le télétravail d’opérer depuis leur domicile, on retrouvera dans les bureaux des éléments de mobilier que l’on a davantage l’habitude de voir dans des maisons ou des appartements. On parle ici de coin cuisine, de bar ou de salon par exemple. La notion de bien-être dans le mobilier, l’acoustique, la luminosité et d’autres domaines encore deviendront prépondérants. Venir travailler au bureau doit être une expérience agréable. »

Ces principes, BelSquare entend les appliquer en interne. Le courtier vient de doubler ses espaces de bureau en louant un plateau supplémentaire dans l’immeuble dans lequel il se trouve. Quarante pour cent de ce nouvel espace sera dédié à ces nouvelles formes d’aménagement.

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Autre détail qui montre bien la révolution à laquelle doit faire face le secteur du bureau : BelSquare vient d’ouvrir un nouveau département chargé d’accompagner le client en matière d’optimisation et de réaménagement des espaces de travail. Il n’est pas le seul sur le marché à avoir pris cette décision, d’autres ont été bien plus « précoces » en la matière.

BelSquare Design and Build sera dirigé par Charlotte De Pauw, une architecte qui a fait ses armes chez Archi 2000, puis chez Eaglestone. « Nous voulions lancer le nouveau département bien avant l’apparition du covid », précise toutefois Charles Lasserre. « Le lancer aujourd’hui a évidemment encore plus de sens puisque de plus en plus de sociétés réfléchissent à transformer leurs intérieurs. Il viendra compléter nos services de locations et de ventes. »