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Etre propriétaire alourdit vos contributions

Que représentent les taxes liées aux biens immobiliers, au moment de l’achat et à la vente ? Petit guide de la fiscalité.

Temps de lecture: 8 min

En Belgique, près de trois ménages sur quatre sont propriétaires du logement qu’ils occupent. On peut donc supposer que la fiscalité immobilière n’est pas aussi dissuasive que certains le prétendent. Il est vrai que, dans le cadre du « tax shift » dont il est beaucoup question ces dernières semaines, certains évoquent la possibilité d’augmenter la taxation sur les biens que l’on donne en location, mais cette éventualité ne concerne pas les propriétaires occupants. On parle aussi d’une péréquation cadastrale, mais, globalement, il devrait s’agir d’une opération « blanche », avec autant de gagnants que de perdants. En outre, cette péréquation, annoncée depuis des décennies, a de plus en plus l’allure du monstre du Loch Ness.

Cela étant, devenir propriétaire « aggrave » votre statut de contribuable, que ce soit au moment de l’acquisition du bien, pendant toute la durée de la possession et même, dans certains cas, au moment de la revente. Tenons-nous en aux grands principes.

J’acquiers un bien immeuble

Un couple, jusqu’ici locataire, décide d’acheter un logement. Deux hypothèses sont à envisager. Primo : il s’agit d’un immeuble à construire ou en cours de construction ou encore d’un bâtiment neuf. Il devra s’acquitter d’une TVA au taux de 21 %, applicable, depuis 2011, au prix global, y compris celui du terrain.

Secundo : l’immeuble est acquis sur le marché « secondaire », c’est-à-dire celui des biens déjà existants. L’acquéreur doit alors payer un droit d’enregistrement de 12,5 % en Région wallonne et en Région bruxelloise. Des abattements sont possibles en cas d’achat de logements « modestes ». Ce droit doit être payé endéans les quatre mois qui suivent la signature du compromis de vente. S’il y a une condition suspensive, comme l’obtention d’un prêt, le délai de quatre mois commence à courir à la date de la réalisation de cette condition. Si, entre-temps, l’acte notarié a été établi, le droit est à verser au notaire, qui se chargera de le faire parvenir à l’administration fiscale dans les quinze jours.

On rappellera qu’au droit d’enregistrement s’ajoutent d’autres coûts improprement appelés « frais de notaires ». Parmi ceux-ci, évidemment les honoraires du notaire (fixés par arrêté royal), mais aussi tous les frais et droits liés à la conclusion de l’emprunt hypothécaire ayant permis de financer l’acquisition immobilière.

Pour atténuer l’impact de cette fiscalité, alors que l’on vient précisément de s’endetter, les autorités ont instauré ce qu’on appelle aujourd’hui le « bonus logement ». Autrement dit une réduction d’impôt, et ce en faveur de ceux qui contractent un emprunt garanti par une inscription hypothécaire pour financer la construction ou l’achat (ou encore la rénovation) d’une habitation destinée au logement du propriétaire (ni une résidence secondaire ni une habitation destinée à la location). La durée du crédit doit être de 10 ans maximum.

La matière est régionalisée depuis le 1er janvier dernier. Le propriétaire-emprunteur peut déduire fiscalement les remboursements de capital ainsi que le paiement des intérêts et de la prime de l’assurance solde restant au taux forfaitaire de 40 % en Région wallonne et en Région flamande et de 45 % en Région bruxelloise. Il y a un plafond : 2.280 euros par an par personne + 760 euros durant les dix premières années du contrat. Les emprunts conclus avant le 1er janvier 2015 restent soumis à l’« ancien régime ».

Rester à caser tous ces éléments dans les rubriques dans la déclaration fiscale « new-look », ce qui n’est pas une mince affaire. Tout l’espace de ce supplément spécial n’y suffirait pas. Voyez, pour votre cas, avec votre banquier, votre courtier ou, mieux encore, avec votre contrôleur de l’administration fiscale, s’il est encore possible de décrocher un rendez-vous.

Une dernière précaution : n’omettez de mentionner, dans votre déclaration, l’existence d’une seconde résidence acquise à l’étranger, même si elle ne vous procure aucun revenu.

J’habite le logement dont je suis propriétaire

Ici, deux concepts clés : le revenu cadastral et le précompte immobilier.

Le revenu cadastral est constitué par le revenu théorique qu’est censé rapporter un bien immeuble en un an. Il est donc fictif pour une majorité d’habitants qui sont propriétaires du logement qu’ils occupent. Il sert de base au calcul et à la perception du précompte immobilier, qui est le véritable impôt foncier.

Le « RC » est fixé par l’administration du cadastre en fonction de la valeur locative normale du bien, par comparaison avec d’autres biens présentant les mêmes caractéristiques. La dernière fixation générale des revenus cadastraux a eu lieu il y a une bonne trentaine d’années, sur la base de données recueillies en 1975. En principe, une révision des RC doit intervenir tous les dix ans, mais en raison de l’ampleur de la tâche et surtout des mécontentements que semblable opération générerait, aucun ministre des Finances ne s’y est jamais risqué. Et cela malgré le fait que les professionnels de l’immobilier sont unanimes à considérer que les chiffres actuels sont totalement dépassés. Si bien qu’on se contente aujourd’hui d’indexer le montant du revenu cadastral.

Le RC, pour les nouvelles constructions ou pour les rénovations/agrandissements, est fixé par l’administration du cadastre qui, pour ce faire, tient compte de plusieurs paramètres, comme le prix du bâtiment ou le coût des travaux, les prix moyens pour les transactions immobilières récentes dans le voisinage, la plus-value enregistrée pour la maison rénovée, etc. Ce RC nouveau ou réévalué est communiqué par lettre recommandée au propriétaire. Celui-ci peut le contester et en cas de désaccord persistant, une procédure d’arbitrage avec un expert externe sera mise en route.

Rappelons que si vous venez de construire ou de transformer une maison, vous devez le signaler au bureau de contrôle du cadastre dans les 30 jours. Pour la déclaration 2015 (revenus 2014), vous ne devez plus mentionner le RC du bien occupé entièrement par vous-même au titre logement. Par contre, il faut indiquer le RC pour les secondes résidences, pour les biens ou les parties de biens occupés par vous-mêmes à titre professionnel, pour les immeubles donnés en location, etc. A vous de trouver les bonnes cases.

Le revenu cadastral devenu professionnel

A noter que, dans certains cas extrêmes, l’administration fiscale pourra procéder à la requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels. Elle considérera que l’on dépasse nettement les limites de la gestion d’un patrimoine privé. Pour ce faire, elle prendra en compte, notamment, l’importance du parc immobilier mis en location et des revenus qu’il procure, la qualité des locataires, la profession exercée par le propriétaire, les collaborations dont il s’entoure pour gérer ses biens, etc.

Le revenu cadastral sert de base au calcul de l’impôt qu’on appelle souvent le précompte immobilier.

S’il est toujours perçu par l’Etat fédéral, il est en fait partagé entre la Région, la Province et la Commune. Le RC indexé constitue la base imposable. La part régionale est relativement faible : 1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, et 2,50 %. Le reste, ce sont les centimes additionnels à l’impôt régional, un peu pour les provinces et beaucoup pour les communes. Exemple, pour Namur Ville : un RC de base de 1.000 euros, donne, après indexation (coefficient 2015 : 1,70057), un RC indexé de 1.700 euros. L’impôt régional est de 21,25 euros (1.700 x 1,25 %). Les additionnels provinciaux étant fixés à 1.485, la part provinciale sera de 315,56 euros (21,25 x 1.485 : 100) tandis que, pour la ville (centimes additionnels à 2.900), la part communale s’élèvera à 616,25 euros (21,25 x 2.900 : 100). Soit un PI global de 953,06 euros.

C’est, en principe, ce montant qui figurera sur « l’avertissement extrait de rôle en matière de contrôle immobilier », qui est adressé chaque année à tous les propriétaires à la fin de l’été ou au début de l’automne.

Ce montant de 953,06 euros peut paraître élevé. Cela tient au fait que la fiscalité immobilière est particulièrement lourde à Namur, ville qui figure dans le haut du classement des communes les plus taxatrices. A l’inverse, dans le bas du classement, on trouve surtout des localités du Brabant wallon, avec des additionnels compris entre 1.400 et 1.700. Il est vrai que, dans cette province, les RC sont généralement supérieurs et que la population résidente y est en expansion constante.

Je revends mon immeuble

En Belgique, et s’agissant des personnes physiques, la norme est la non-taxation des plus-values. Ce principe s’applique aussi bien en matière immobilière qu’en matière mobilière. Dans l’immobilier toutefois, des exceptions ont été prévues, et ce dans un but ouvertement anti-spéculatif.

Première règle : la plus-value est soumise à un impôt de 16,5 %, pourvu qu’il se soit écoulé un délai de moins de 5 ans entre la signature des actes notariés signés lors de l’acquisition et lors de la cession. Cette taxation ne s’applique pas pour la maison d’habitation occupée par le vendeur, pour les ventes de biens appartenant à des mineurs. Elle ne s’applique pas non plus lorsque la plus-value est réalisée à l’occasion d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Deuxième règle : la plus-value est soumise à un impôt de 33 % si elle résulte d’une spéculation, c’est-à-dire d’une gestion « à risque », même en dehors du cadre d’une activité professionnelle. Elle sera soumise également au taux de 33 % pour les terrains non bâtis si la revente a lieu dans les 5 premières années (16,5 % si la revente a lieu entre la 5e et la 8e année).

Par plus-value, il faut entendre la différence entre, d’une part, le prix payé lors de l’achat, augmenté des frais réellement payés (ex. : droit d’enregistrement), d’un forfait de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les deux opérations, ainsi que du coût des travaux réalisés par des entrepreneurs agréés et, d’autre part, le prix de vente, diminué des frais payés pour mettre le bien en vente. Ce dernier prix est celui que le vendeur aura pu obtenir. Si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix « officiel », c’est cette valeur qui sera prise en considération.

Le vendeur doit déclarer cette plus-value dans sa déclaration de l’année qui suit celle à laquelle la vente a été réalisée.

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