Dans un futur toujours plus proche, le bureau sera durable ou ne sera plus

L’année 2022, difficile, de transition, imprévisible, à oublier… biffez la mention inutile. Ce qui est sûr, c’est que le secteur des bureaux se souviendra longtemps des douze mois en passe d’être écoulés. Lors de la présentation de son bilan de l’année, le courtier professionnel JLL a souligné plusieurs points qui confirment que celle-ci n’a pas été un long fleuve tranquille. La prise en occupation à Bruxelles a chuté de 33 %, pour atteindre un niveau historiquement faible. De 474.000 m2 occupés en 2021, on est passé à 260.000 m2 (les prévisions parlent de 320.000 m2 d’ici au 31 décembre, mais cela reste à confirmer). Il ne faut pas être expert en analyses fines pour comprendre que la conjoncture actuelle ne favorise guère les déménagements d’entreprises. Inflation à deux chiffres, guerre en Ukraine, coûts énergétiques qui flambent : personne n’a rien vu venir. Et, donc, on attend de voir avant de prendre une décision. Mais si le volume pris en occupation est en chute libre, le nombre de transactions est en hausse. Sur les neuf premiers mois de 2022, une croissance de 17 % a été enregistrée. Pour ce qui est de la taille des transactions, par contre, elle chute elle aussi. De 1.200 m2 en moyenne en 2021, on est tombé à 916 m2 cette année, soit -37 %. Les entreprises rationalisent leurs mètres carrés, c’est évident. Autre indice relevé par JLL : le taux de vacance. Il est passé de 8,3 à 7,7 %. C’est plutôt bon signe, mais pourquoi ? Parce que les bureaux neufs, avec un PEB impeccable, trouvent assez facilement des locataires et parce qu’il y a eu une diminution de livraisons spéculatives puisque seulement 81.000 m2 de bâtiments neufs ont été livrés. A Bruxelles et en périphérie, on dénombre un million de m2 d’espaces de bureaux inoccupés. Mais JLL constate que la part de bureaux classés « grade A » (les meilleurs en termes de qualité) ne représente qu’1 % du stock (151.000 m2)… En immobilier, comme dans d’autres secteurs, ce qui est neuf est rare et ce qui est rare est cher. Elémentaire, mon cher… Il ne faut donc guère s’étonner de voir que les loyers « prime » (les plus chers, pour faire simple) des bureaux ont augmenté tant à Bruxelles qu’en périphérie. Dans le quartier européen, un propriétaire d’immeuble pourra vous réclamer jusqu’à 330 euros/m2/an, chiffre qui pourrait même être dépassé en 2023. C’est une augmentation de 4,8 % en base annuelle, mais, notent les experts de JLL, c’est moins que l’inflation. En périphérie, la hausse est de 12,1 %. Près de l’aéroport, on enregistre désormais des loyers à 185 euros/m2/an. Pendant près de 20 ans, les prix y sont restés stables. Un défi énorme Le succès de la zone aéroportuaire s’explique par l’excellente mobilité qu’elle procure aux employés. La gare de Diegem est toute proche, le tram qui glisse le long du boulevard Léopold III fera bientôt (2024) terminus sur le tarmac de Zaventem (ou presque) ; pour ceux qui ont de bons mollets, la piste cyclable qui relie Louvain à Bruxelles passe devant les zones de bureaux recherchées, et le ratio de parkings dans la zone est excellent (une place pour 40 m2). On le sait, l’immobilier doit évoluer vers un monde décarboné. Pour les bureaux, le défi est énorme puisque sur les 12 millions de m2 de bureaux occupés (à Bruxelles et en périphérie), plus de la moitié se trouvent dans des immeubles de plus de 20 ans, et donc potentiellement énergivores. On l’aura compris : les propriétaires seront obligés de mettre leurs immeubles à jour sur le plan énergétique s’ils veulent encore trouver des locataires. Les frais peuvent être conséquents, mais le jeu en vaut la chandelle. Lors de la présentation de son bilan, JLL a fait état d’un immeuble que possède un de leurs clients (Axa) sur le boulevard de Waterloo. Le Luxia sera rénové aux normes Breeam Outstanding (le critère le plus élevé en matière de certification environnementale des bureaux). Pour ce faire, il sera démoli et reconstruit (ce qui va entraîner quelques frais…). Mais au final, l’économie en matière de consommations énergétiques (chauffage, refroidissement, ventilation, électricité) sera de 190.000 euros/an par rapport à une rénovation lourde (mais sans démolition) et de… 480.000/an par rapport au bâtiment existant. Inutile d’écrire que de tels chiffres feront réfléchir plus d’un locataire. Bref, dans un futur toujours plus proche, le bureau sera durable ou ne sera plus…

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