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«Le feeling est toujours présent mais il est plus limité qu’avant»

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 5 min

Jérôme Matthieu Un bon produit est un produit qui fonctionne. Il y a une partie feeling dans le métier de promoteur. Chez BPI, nous ne faisons pas que des centres urbains, même s’ils sont importants. Nous avons développé le projet intitulé Erasme où le logo est « In the middle of everywhere ». Il faut savoir qu’au départ, on se trouvait face à un champ de patates de l’autre côté du ring, juste en face de l’hôpital Erasme. C’était un grand risque mais aujourd’hui, le quartier marche de façon extraordinaire. On est tous focalisés sur des projets urbains mais Erasme démontre que ça peut aussi fonctionner ailleurs. Il faut chercher le quartier idéal au-delà de ce qui peut paraître évident. C’est pareil avec le canal : qui osait aller investir là-bas il y a dix ans ?

Justement, le feeling, comment l’obtient-on dans un secteur comme le vôtre où il y a beaucoup d’argent en jeu ?

C.B. Quand on développe un projet immobilier, on agit comme si on acquérait nous-mêmes un bien. Il y a tout le côté rationnel, pragmatique, avec un ensemble de critères. Il faut objectiver la situation, la logistique, les phénomènes de population. Et puis, il y a le côté émotionnel. L’immobilier repose énormément là-dessus à la fois à la vente et à la conception. Ce qui est important, c’est d’apporter une identité forte à un projet. Du côté de Genappe, par exemple, Matexi développe un éco-quartier qui apportera quelque chose de neuf à la ville. Le feeling, c’est réussir à partir d’un chancre urbain ou d’une friche industrielle, à voir ce qu’un projet peut donner dans le futur.

F.V.M. Le feeling, c’est créer le bon produit à l’endroit sur lequel on va jeter son dévolu. Avoir cette adéquation entre l’offre et la demande, entre la situation et l’objet. On ne va pas développer un projet extrêmement luxueux avec des grands appartements dans un quartier destiné à des gens qui veulent avoir un pied-à-terre en ville.

C’est pourtant ce que vous faites avec Cosmopolitan, projet de luxe dans un quartier, celui du théâtre flamand, qui ne l’est pas du tout…

F.V.M. Mais nous sommes là en plein centre de Bruxelles. Avec notre projet, nous allons changer tout un quartier. Il y a des espaces publics à rénover avec une qualité de vie qui est en train de monter dans le centre. On trouvera des unités petites et moyennes. Nous ne voulons pas de lits froids. On veut que les gens vivent leur projet, y habitent et l’animent. Malheureusement, il se passe trop de temps entre le moment où le promoteur achète un terrain et le moment où il termine les travaux. Avec le risque de proposer in fine un produit qui ne correspond plus aux attentes une fois qu’il est achevé.

Est-il important de proposer une mixité de produits différents ?

F.V.M. C’est fondamental. Si on développe un immeuble avec uniquement des appartements 2 chambres de 100 m2, les acquéreurs vont prendre tout leur temps pour se décider puisque tous les produits sont identiques. Par contre, si le client a le choix entre des unités de 1, 2 ou 3 chambres, des studios, des lofts et des duplex, nous créons de la rareté et donc de l’envie.

J.M. Le feeling, c’est la prestation du risque. Au départ d’un choix, on passe deux ou trois coups de fil à des gens qui connaissent les prix mais ça, c’est la connaissance de base. Ensuite, il y a les risques. Les choses ont énormément évolué à ce sujet. Dans les années 80 où l’on faisait simplement du remembrement, il n’y avait quasiment pas de réglementations et les promoteurs faisaient presque ce qu’ils voulaient. A partir des années 90-2000, une multitude de réglementations sont arrivées sur le marché, notamment le Pras (Plan régional d’affectation du sol, NDLR) qui est très contraignant. On a eu ensuite jusqu’en 2008 les années bureaux avec quelques grands promoteurs qui se partageaient le marché avec l’aide de quelques gros agents immobiliers. Aujourd’hui, il y a plein de promoteurs différents, il y a beaucoup de marchés différents et il y a énormément de réglementations différentes. Sans oublier les aspects pollution.

C’est-à-dire ?

J.M. Nous avons tous eu des mauvaises surprises ici autour de la table dans certains dossiers à cause de la pollution des sols. Elle peut avoir un impact gigantesque au niveau financier mais aussi en termes de temps car quand on découvre qu’un terrain dont on a fait l’acquisition est pollué, cela retarde considérablement le chantier, et peut augmenter fortement les coûts.

M.K. Il y a 15 ou 20 ans, le feeling était plus irréfléchi : on sentait bien un terrain, on l’achetait, point final. Aujourd’hui, quand des dizaines de millions d’euros sont en jeu, on étudie le projet dans ses moindres détails avant de se décider et de se lancer. Notre boulot est devenu extrêmement compliqué. Nous devons nous faire aider par une quantité infinie d’experts en tous genres. Quand AG Residential veut se lancer dans un projet, il doit d’abord présenter le dossier au comité d’investissement d’AG Insurance qui l’analyse de fond en comble. Ce qui, par ailleurs, est tout à fait logique. Donc, oui, le feeling est toujours présent dans notre métier, mais il est devenu beaucoup plus limité qu’avant.

 

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