Bruxelles, cette terre favorable aux investisseurs

Arcadis a analysé les coûts de construction dans 44 villes. Bruxelles figure au 13e  rang, une position qui la rend attractive aux yeux des investisseurs.

Journaliste en charge du Soir Immo Temps de lecture: 6 min

Société internationale spécialisée dans le design, la consultance et les recherches liées à l’impact sur l’environnement, Arcadis s’est livrée récemment à une étude portant sur les coûts de construction. Intitulée « International Construction Cost Index », elle a analysé 44 villes, parmi lesquelles Bruxelles, et est destinée aux investisseurs.

La capitale belge arrive en treizième position au classement des villes où la construction coûte le plus cher. Elle se classe derrière New York, Londres ou Hong Kong, où les coûts sont prohibitifs, mais devant Milan, Tokyo, Amsterdam ou Madrid. Fait à signaler : Bruxelles se classe en quatrième position au sein de la zone euro, derrière Francfort, Paris et Vienne.

Deux constatations s’imposent : Arcadis n’a pas pris en compte les coûts du terrain et du financement, de même qu’elle a analysé tous les types de construction (bureaux, ponts et chaussée, écoles, maisons de repos, résidentiel, centres commerciaux, etc.). « Construire à Bruxelles coûte cher mais une treizième position est néanmoins un bon résultat, constate tout d’abord Luc Hellemans, le CEO d’Arcadis pour l’Europe du Sud. Elle occupe une position très centrale en Europe, accueille des institutions de renom telles que la Commission européenne ou l’Otan, son marché résidentiel a très bien résisté à la crise financière et elle est la seule ville européenne où la croissance démographique est supérieure à 10 %. »

Entendez par là que ses besoins en construction vont aller crescendo (écoles, maisons de repos, hôpitaux…). Surtout, mais cela vaut aussi pour d’autres villes européennes, la valeur de l’euro est très attractive puisqu’il est très bas par rapport au dollar, à la livre sterling et même au yen. « Cela a pour conséquence que dans les villes de la zone euro, les coûts de construction sont relativement faibles, enchaîne Luc Hellemans. Du coup, elles deviennent des cibles intéressantes pour les investisseurs puisqu’ils peuvent y placer leur argent dans des valeurs immobilières en y gagnant au change. »

Autre « plus » : le secteur européen de la construction connaîtra une croissance de 2,3 % par an au cours des trois prochaines années. A cela, on peut ajouter également l’incitant que constitue le plan Juncker. « La Commission européenne et la Banque européenne d’investissement stimulent les activités de construction par la fondation du Fonds européen pour les investissements stratégiques, appelé également plan Juncker. Son objectif est de mobiliser 315 milliards d’euros d’investissements dans les trois ans à venir, entre autres pour les grands projets d’infrastructure. Ce plan va sécuriser le risque, c’est tout profit pour les investisseurs. »

Pour en revenir à l’analyse d’Arcadis, tous les postes importants ont été passés en revue, du prix des matériaux à leur transport, en passant par les salaires. Bruxelles voit ses coûts de construction augmenter pour des raisons évidentes.

Primo, le transport des matériaux jusqu’aux chantiers. « Vu que la Belgique ne possède pas de ressources pétrolières propres, les coûts sont très élevés, note-t-on chez Arcadis. On est même le pays où ils sont les plus hauts d’Europe. »

Deuxièmement, la volonté de Bruxelles de construire dès aujourd’hui (et depuis quelque temps déjà…) des bâtiments durables. Le passif et le zéro énergie c’est bien, mais cela coûte plus cher.

Troisième facteur : les coûts salariaux. « Ce n’est un secret pour personne, les impôts sont très importants en Belgique, sourit Luc Hellemans. Une étude a démontré que chez nous, on ne commence à travailler pour son propre portefeuille qu’à partir du 6 août. Tout ce qui a été gagné avant part dans les caisses de l’Etat. En France, ce “Tax Freedom Day” se situe le 29 juillet. Partout ailleurs, c’est avant le mois de juillet… »

Quand on évoque le problème causé par la main-d’œuvre étrangère, Luc Hellemans évoque « un besoin urgent d’harmonisation de la réglementation en Europe. Mais en Asie, la situation est pire que chez nous… »

Construire à Bruxelles coûte donc cher mais c’est l’indice d’un marché sain et concurrentiel. Toutefois, elle manque d’investisseurs. « Tant le secteur public que le secteur privé doivent augmenter le rythme dans ce domaine, insiste Luc Hellemans. Le gouvernement doit davantage s’ouvrir au privé et des solutions doivent être trouvées qui permettraient aux deux camps d’être gagnants. Ce qui est sûr, c’est qu’il y a beaucoup d’argent étranger qui veut entrer en Belgique car le pays est stable, contrairement à ce qu’on pourrait penser en interne. La Belgique possède d’ailleurs le rang “AA++” auprès de Standard and Poor’s, un facteur important aux yeux des investisseurs. Notre PIB est de 350 millions d’euros par an et dans le même temps, il y a plus de 350 millions qui dorment sur les comptes d’épargne des Belges. On sait que la dette belge, qui est de 100 %, ne peut pas augmenter de plus de 3 % par an à cause des normes européennes. Mais elle pourrait être résorbée très facilement. C’est un autre indice réconfortant mais le frein vient de notre législation : elle est trop compliquée et doit être simplifiée. »

New York : construire à Big Apple, une folie...

New York est la ville où construire coûte le plus cher. Et la tendance se confirmera en 2016 et au-delà puisque les projets à grande échelle vont continuer à se multiplier et qu’elle doit être mise en parallèle avec une pénurie de main-d’œuvre.

Le marché constructif new-yorkais est unique et l’une des différences majeures avec les autres marchés est la prédominance des syndicats des travailleurs, très puissants dans Big Apple. Demandez aux architectes belges qui travaillent sur place, ils vous diront tous que la moindre modification à leur projet de départ peut se faire à la seule condition de payer cher et vilain !

Le manque de travailleurs et le besoin de main-d’œuvre pendant les week-ends (où la circulation est moins dense) font que les salaires atteignent parfois des montants records.

Les assurances pour les travailleurs grimpent elles aussi. On estime qu’elles ont doublé durant les cinq dernières années, atteignant aujourd’hui 5 % du montant total des travaux.

Histoire de permettre aux projets de continuer à voir le jour, les constructeurs, les développeurs et les propriétaires cherchent par tous les moyens à réduire les coûts. L’année dernière, les entreprises non liées à un syndicat ont ainsi vu leur activité augmenter de manière considérable. Mais cette activité pose plusieurs problèmes : travailler avec de petites entreprises comporte davantage de risques (notamment de faillite) mais aussi au vu du manque d’expérience de leurs travailleurs sur des méga-projets. Et Dieu sait s’il en existe à New York.

Au total, quand on mêle le résidentiel (qui commence à retrouver des conditions normales à travers tout le pays), le retail (où la demande de projets commerciaux grandit) et le secteur des bureaux (en hausse lui aussi dans beaucoup de villes américaines), la construction aux Etats-Unis pèse quelque 845 milliards d’euros.

L’économie américaine a retrouvé des couleurs, c’est une évidence, mais il reste à savoir si cette reprise se maintiendra dans les mois à venir.

Les experts d’Arcadis estiment que les coûts de construction à New York (mais aussi à Londres et à Hong-Kong, les deux autres villes qui forment le trio de tête des villes où construire coûte le plus cher) sont 40 à 60 % plus importants que dans beaucoup de villes européennes.

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