Bruxelles: «La Ville devra racheter le stade»

La polémique n’est pas close au conseil communal de la Ville de Bruxelles à propos du projet de stade sur le site du parking C du Heysel. Alors qu’en fin de semaine dernière, le Premier échevin de la Ville Alain Courtois (MR) contestait vigoureusement la teneur d’articles de presse selon lesquels la Ville avait vendu le site pour un euro symbolique au promoteur Ghelamco, sélectionné pour réaliser et exploiter le stade (Le Soir de samedi), la cheffe de file Ecolo au conseil communal Marie Nagy revient aujourd’hui à la charge. Car si Alain Courtois proclamait haut et fort que la Ville demeurait propriétaire de plein droit du site, et qu’il n’était cédé que sous la forme d’un bail emphytéotique pour une durée de 99 ans, Marie Nagy estime que le libéral « joue sur les approximations ».

Les explications d’Alain Courtois ne vous satisfont pas.

Alain Courtois dit que la Ville n’a pas vendu le site pour un euro. Dès que ce marché a été soumis au conseil communal en juin 2015, on a formulé cette critique. Quand le collège, le 31 mars 2014, lance un appel d’offres pour le marché du stade, il indique dans l’article 7 de cet appel que le droit d’emphytéose, c’est à dire le droit d’utiliser le terrain le terrain sans en devenir propriétaire, ne pourra être attribué qu’aux conditions suivantes : a) le prix canon du droit d’emphytéose constituera un critère d’attribution et sera de cette manière déterminé par l’offre économiquement la plus avantageuse.

Le « prix canon » ?

C’est une sorte de loyer que l’entité qui bénéficie de l’emphytéose paie au propriétaire du terrain. Et dans l’offre que lance la Ville, c’est prévu et c’est même un critère d’attribution du marché. On donne des points à celui qui va offrir le meilleur canon.

C’est une somme qui est versée une seule fois ?

Un canon se paie chaque année. Durant l’emphytéose, les droits du propriétaire sont limités, et celui-ci reçoit en contrepartie une redevance annuelle appelée canon. Et au terme du contrat, le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Sauf en cas de subside. Par exemple, la Région est propriétaire d’un terrain, elle souhaite qu’on puisse y construire des logements, et pour réduire leur prix, elle le fait en emphytéose en proposant aux promoteurs de ne pas payer le terrain. C’est une forme d’apport en nature à un investissement.

Et donc Ghelamco ne paie pas de canon ? Peut-on le reprocher à la Ville de Bruxelles si aucun des trois promoteurs qui avaient rentré un projet n’en proposait ?

Il est vrai que dans l’appel à projets, il est précisé que le canon ne peut être gratuit. C’est pour ça que Ghelamco paie un euro symbolique. Mais pour répondre à cette question, il faudrait connaître l’analyse du rapport des offres qui ont été rentrées. Et cette analyse n’a pas été communiquée au conseil communal.

C’était une obligation ?

Ça me paraît en tout cas logique que ce soit communiqué, parce que c’est ce qui permet de vérifier que c’est la meilleure offre qui a été choisie. Et c’est important pour la suite, parce que la Commission européenne va examiner à un moment donné s’il n’y a pas de subside d’Etat. Et ici, il y a un subside d’Etat via la mise à disposition d’un terrain gratuitement.

Un « subside » que vous évaluez ?

Moi je n’ai pas honnêtement la capacité d’estimer cela, mais c’est sûr qu’un terrain de cette grandeur pour construire à hauteur de 330 millions d’euros, ça vaut de l’or.

Ne peut-on pas considérer ceci comme un investissement, puisque la Ville récupérera le tout dans 99 ans ?

Là encore, M. Courtois joue avec les mots. La Ville va racheter l’ensemble du bâti sur son terrain. Le terrain, c’est vrai, lui revient de plein droit. C’est ce qu’a dit M. Courtois. Mais les constructions devront être rachetées par la Ville, c’est dans le bail emphytéotique qui a été soumis au conseil communal. Il est dit au point e, page 13 de cet appel d’offres, je cite : “la Ville devra racheter les infrastructures construites après 99 ans à leur valeur du marché après due expertise et une décote de 20 %.” C’est très précis.

M. Courtois n’a pas précisé ce point…

Mais bien sûr. S’il n’a rien à cacher, pourquoi n’explique-t-il pas les choses noir sur blanc ? En fait, cette opération est un scandale du point de vue du droit public. On cède le terrain pour rien. On autorise de construire un stade mais en plus un bâtiment de cinq étages avec toute une série d’activités, y compris des “chambres pour touristes”, et après la Ville devra racheter au prix du marché en précisant bien que dans le contrat de bail emphytéotique, il est prévu que le propriétaire doit entretenir les constructions. Donc la Ville ne va pas acheter une ruine, mais au prix du marché un vaste ensemble.

Dans 99 ans, on ne sera plus là…

Mais nos enfants et petits-enfants cracheront au bassinet. C’est écrit. La Ville ne donne pas une garantie en tant que telle, mais comme elle s’engage à racheter l’ensemble, c’est une forme de garantie. Et allons plus loin : si Anderlecht ne vient pas, si Ghelamco n’atteint pas l’équilibre financier, la Ville est obligée de racheter aussi. C’est prévu au point 19.3 de ce bail emphytéotique. En fait, Ghelamco investit, reçoit un terrain gratos, avec la garantie qu’on va lui racheter, et la Ville en plus va payer 4,1 millions indexés par an jusqu’à un montant de 120 millions. Donc en fait, la Ville met dans ce stade 120 millions en échange de places VIP.

Ghelamco paie aussi les parkings…

Attendez. Dans l’appel d’offres, il fallait qu’il reste dix mille places de parking à disposition de Brussels Expo, du Palais 12 et de Neo. Ils ont donc créé une société dont les statuts sont passés au conseil communal dans laquelle on retrouve Neo, moitié Ville de Bruxelles, moitié Région bruxelloise, où chacune met 40 millions d’euros. Donc les pouvoirs publics mettent 80 millions d’euros. Et Ghelamco, avec une autre société, met également 80 millions d’euros. Donc ce n’est un acte de générosité de Ghelamco, comme M. Courtois semble vouloir le dire.