Brabant wallon: un marché au bord de l’implosion?

Beaucoup de projets résidentiels privés fleurissent aux quatre coins de la province. Matexi qui développe la Campagne du Petit Baulers à Nivelles où Thomas et Piron jette son dévolu sur le domaine de Cromwell, Equilis qui en fait de même avec les Papeteries de Genval ou le projet Henricot à Court-Saint-Etienne, Atenor qui investit sur l’ancien site occupé par Swift à La Hulpe, Eckelmans qui multiplie son offre estudiantine à Louvain-la-Neuve.

Cette suroffre de logements ne risque-t-elle pas à terme d’inonder le marché ? « J’ai bien peur que oui, répond Jean-Guibert Croughs, le patron de l’agence Codimo installée à La Hulpe. Et ce qui n’inquiète encore plus, c’est que l’offre ne concerne que des appartements haut de gamme. Tout le monde croit qu’en Brabant wallon, on est tous riches et bien portants, mais ce n’est pas vrai… »

Pour cet agent immobilier qui connaît bien sa province, les promoteurs doivent agir avec prudence et modération et mixer l’offre qu’ils mettent sur le marché. « Il faut des logements à 4.000 euros/m2 mais aussi à 2.500 euros/m2 , insiste Jean-Guibert Croughs. Sinon, beaucoup de logements ne trouveront pas preneur, ce qui est déjà un peu le cas aujourd’hui alors que le marché de l’offre n’est pas encore arrivé à maturité. Beaucoup trop de projets ne tiennent compte que des appartements mais n’offrent pas une mixité de services avec, par exemple, des espaces dédiés aux industries ou aux petits artisans. Ces nouveaux endroits doivent être des lieux où l’on travaille et non des cités-dortoirs… »

Sans citer les projets, notre homme parle d’appartements haut de gamme achetés par des investisseurs mais qui ne trouvent pas de locataires. « Rien qu’à La Hulpe, on nous annonce entre 300 et 400 appartements haut de gamme qui seront construits dans les années à venir. Or, aujourd’hui, on en trouve déjà 25 à vendre sur internet. Cette pléthore de logements qui arrivent m’inquiète… »

Le segment qui marche le plus est celui des petites maisons situées près des gares, des magasins ou des villes et qui s’arrachent comme des petits pains à des prix oscillant entre 200.000 et 400.000 euros. « Mais pour ce qui est des villas au-dessus de 500.000 euros, le marché reste très difficile car elles sont situées loin de tout et avec des techniques qui ne sont plus à jour, expose Jean-Guibert Croughs. Il n’est plus rare de voir des maisons proposées à la vente à 1 million descendre par la suite à 600.000 euros ! Du coup, beaucoup de propriétaires espéraient se racheter un bel appartement avec le produit de la vente de leur villa mais ils n’y arrivent pas. »

Stratégie de vente révolue

A la tête de l’Immobilière Hendrix située à Bierges, Christophe Hendrix connaît lui aussi très bien le Brabant wallon. Il situe la zone la plus recherchée autour de trois villes : La Hulpe, Genval et Rixensart, car elles ont un accès facile à la capitale via le train. Viennent ensuite deux autres zones : Lasne, qui est occupée par de grandes propriétés aux mains de propriétaires-vendeurs qui affichent des prix surévalués, et Louvain-la-Neuve, un marché à part où les prix sont 20 % plus chers qu’ailleurs. « En matière de vente, la stratégie qui s’opère encore beaucoup dans la province est celle qui consiste à taper haut dans les prix et à attendre un vendeur, raconte Christophe Hendrix. Mais cette stratégie-là est révolue car on perd beaucoup trop de temps avant de conclure une vente. La meilleure catégorie de biens est celle qui se situe entre 300.000 et 450.000 euros car elle profite d’une adéquation entre l’offre et la demande. Au-delà de 600.000 euros, l’adéquation s’opère pour autant que le bien soit de qualité, avec peu ou pas de travaux à faire, des volumes bien répartis et une belle proportion maison-terrain. »

Pour les bien plus élevés, les affaires se compliquent s’ils pâtissent d’un élément négatif comme le bruit de l’autoroute, par exemple, ou tout autre élément perturbateur.

Une chose est sûre : le segment des appartements reste très demandé, mais à une condition : ils doivent être en adéquation avec la demande. Attention, donc, à proposer des surfaces qui correspondent aux nouveaux modes de vie. « Chez Hendrix, nous travaillons en amont des projets avec les promoteurs pour les aider à proposer les surfaces adéquates, explique à ce sujet le patron de l’agence qui peut se targuer de posséder une expérience de plus de 40 ans dans la région et qui a atteint le chiffre-record de plus de 300 appartement vendus en 2016. Nous intervenons notamment sur l’orientation des appartements, la grandeur des terrasses et la bonne proportion à avoir entre la superficie du living et le nombre de chambres, trois éléments essentiels. Nos rapports avec les architectes sont excellents. »