Le marché résidentiel est resté très stable en 2016

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation d’un bien immobilier. Celle des géomètres-experts en est une, et elle vaut son pesant d’or.

C’est en tout cas ce qu’ils ont rappelé récemment lors de la présentation de leur analyse de l’évolution du marché immobilier. Cette méthode est basée sur la comparaison des résultats de ventes d’immeubles visités et analysés par les membres de la Commission du marché immobilier (CMI) de l’Union des géomètres-experts de Bruxelles (Ugeb).

« Notre méthode est avant tout qualitative, explique Eric De Keghel, président de la Commission du marché immobilier (CMI). Au lieu de comparer les biens en nous basant uniquement sur leur surface, nous leur attribuons un nombre de points. Un certain nombre de points est donné à chaque m2 de surface, mais aussi à chacun des équipements (cuisine, sanitaires, chauffage…). Si on multiplie ce nombre de points par l’indice Abex, qui représente l’évolution du prix de la construction, on obtient la valeur de reconstruction. Quand on divise le prix d’achat par le nombre de points, on obtient le coefficient. C’est l’évolution de ces coefficients que la Commission du marché immobilier étudie chaque année. Cela veut dire que l’on colle vraiment au marché. Cela permet de voir ce que l’on peut vraiment avoir pour son argent. »

L’évolution des maisons unifamiliales n’a pas évolué de manière significative. En vente de gré à gré, l’indice moyen est passé de 804 en 2015 à 793 en 2016, et en vente publique, il est passé de 667 en 2015 à 665 l’année dernière. L’écart entre les ventes de gré à gré et les ventes publiques reste important (un peu moins de 20 %). « Cette situation s’explique par le fait que les maisons mises en vente publique sont souvent en moins bon état et ont parfois des infractions urbanistiques. Ce sont parfois des maisons à problèmes qui se vendent moins bien », poursuit Eric De Keghel.

La disparité des valeurs est toujours importante avec des différences significatives entre les bonnes et les moins bonnes situations. Le fossé entre le nord-ouest et le sud-est reste marqué. A titre d’exemple, les indices moyens en vente publique sont proches de 500 à Anderlecht et Molenbeek, alors qu’ils oscillent entre 800 et 900 sur les deux Woluwe, Auderghem et Watermael-Boitsfort, ainsi que dans les beaux quartiers d’Ixelles, d’Etterbeek ou d’Uccle.

Une tendance se confirme : la maison moyenne bien située, surtout avec garage et jardin, reste toujours très demandée. Les petites maisons se vendent toujours proportionnellement plus cher. Par contre, les grandes villas anciennes et énergivores n’ont plus la cote en raison des frais importants qui sont nécessaires pour améliorer leurs performances énergétiques.

Du côté des maisons de rapport, les indices moyens en 2016 sont de 541 en vente publique (538 en 2015) et 596 en vente de gré à gré (609 en 2015). Comme pour les maisons d’habitations, les valeurs stagnent et l’écart entre les valeurs en vente publique et en vente de gré à gré est de l’ordre de 10 %, soit deux fois moins que pour les maisons d’habitation.

Ce créneau de marché intéresse surtout les professionnels. Ici aussi la situation est prépondérante. On peut constater des nettes différences entre les communes du sud et de l’est de Bruxelles où les valeurs restent élevées et les communes du nord et de l’ouest où elles sont plus basses. Mais il y a plus de variations au sein d’une commune que pour les unifamiliales, en fonction des caractéristiques propres à chaque bien, surtout si ces biens sont vendus avec des infractions urbanistiques, en particulier au niveau de l’affectation (nombre de logements autorisés) ou comportent des appartements non conformes au Code du logement (cuisine, cave).

Le prix des appartements

En gré à gré, le prix moyen au m2 des appartements augmente de 5 % par rapport à 2015 avec une valeur de 2.055 euros/m2. Par contre, en vente publique, le prix au m2 moyen des appartements qui a atteint 1.576 euros/m2 a baissé de quelque 5 % par rapport à 2015.

L’Ugeb a affiné sa méthode de calcul. « Avant, nous ne travaillions qu’avec des prix au m2. Depuis 2014, nous avons établi un système semblable à celui des maisons, c’est-à-dire que nous avons attribué des points aux équipements », explique Eric De Keghel. Si on compare les coefficients moyens des deux dernières années en vente publique, on constate qu’ils sont passés de 1.017 à 973, soit une diminution d’environ 5 %, ce qui correspond aux prix au m2. Par contre, en vente de gré à gré, l’indice moyen passe de 1.312 à 1.222, soit une diminution de 7 %, alors que les prix au m2 indiquaient une augmentation de 5 %. « Cela veut dire que les prix des appartements ont légèrement diminué mais que, en moyenne, les appartements vendus en 2016 étaient un peu mieux équipés que ceux vendus en 2015. »

Le fossé entre les moins bonnes et les meilleures situations se maintient avec, par exemple, des prix parfois inférieurs à 1.000 euros/m2 dans certains quartiers de Molenbeek ou d’Anderlecht mais qui peuvent dépasser 2.500 euros/m2 à Woluwe-Saint-Pierre et Woluwe-Saint-Lambert.