L’immobilier belge est surévalué de 49%, selon l’OCDE

Le marché immobilier belge parmi les plus surévalués au monde ? Selon les données de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), la brique belge serait surestimée à hauteur de 49 %. Si l’information en tant que tel n’est pas neuve, elle apporte une pierre de plus à l’édifice de la vraisemblable surévaluation du marché belge. Ce chiffre grimpe même à 63 % lorsqu’il s’agit de comparer l’évolution du prix du logement à celui du loyer. La Banque centrale européenne (BCE) appuie cette tendance, mais avance un autre résultat : les maisons belges seraient trop chères de 23,5 %. En 2012, c’était au tour de l’agence de notation Standard & Poor's d’évaluer la bulle immobilière belge entre 47 % et 60 %. La même année, une étude du magazine The Economist tablait elle sur 56 %. Malgré des appréciations diverses, la convergence des avis laisse peu de place au doute : le marché belge de l’immobilier est clairement surévalué. Mais de combien exactement ? C’est à ce propos que les voix discordent.

Tout est une question de méthodologie. L’OCDE, qui propulse la Belgique en tête des pays les plus surévalués, surveille deux indicateurs pour aboutir à ce résultat. D’une part, le rapport « prix du logement/loyer du logement ». Il permet, selon le modèle de l’OCDE, de mesurer la rentabilité d’un logement. Le second indicateur calcule la possibilité de financer un achat immobilier, en rapportant le prix du logement aux revenus de l’acheteur. Pour l’OCDE, il y a surévaluation dès que ces deux ratios dépassent leur moyenne de long terme (depuis 1980). Conclusion : le marché belge serait surestimé de 49 %. « Ce n’est pas aussi simple, avertit Julien Manceaux, économiste chez ING, la seule chose qu’on peut dire sur base de cet indicateur, c’est que les prix ont augmenté plus vite que les revenus. Et, effectivement, plus rapidement en Belgique qu’ailleurs ». Les ratios de l’OCDE sont donc à interpréter avec précaution. Derrière la position de leader de la Belgique se cache un marché hétérogène, avec de grandes disparités au niveau nationale et entre pays. « Ce qui est fondamental, selon Julien Manceaux, c’est d’expliquer pourquoi les prix belges ont continué à croître, même en période de crise ». Alors que l’Espagne et l’Irlande, entre autres, ont vu leurs prix dégringoler, les maisons belges ont fait mieux que résisté. Depuis le début de la crise, en 2008, la croissance des prix atteint 14 %.« Le propriétaire belge a continué à jouir de caractéristiques propres favorables. Notamment, une bonne capacité d’endettement et un apport issu de l’épargne élevé. Cela explique que les prix se soient écartés du niveau des revenus ». L’OCDE est-elle à côté de la plaque?

« 49 % ? C’est beaucoup, considère Bart Van Craeynest, chef économiste chez Petercam, mais c’est un avertissement sérieux... Un de plus car le marché belge est beaucoup trop cher ». Si le modèle de l’OCDE peut s’avérer limité, force est de constater que la progression des prix est une réalité : plus 45 % pour le prix moyen des maisons depuis 2005. Mais, comme l’annonce d’ailleurs l’OCDE, une correction du marché est inévitablement en marche. « La hausse des prix, c’est fini   !, prévoit Bart Van Craeynest, le marché ne va pas s’effondrer de 60%, mais il va se certainement ralentir ». Une mise en garde partagée par Julien Manceaux : « Un recul des prix n’est pas improbable car les caractéristiques avantageuses du propriétaire belge s’affaiblissent ». Les premiers signes de vacillement se font déjà ressentir, puisque le premier semestre 2013 se calque sur le rythme en demi-teinte de 2012.

La correction des prix peut prendre plusieurs formes. Selon Bart Van Craeynest, il est difficile de croire à un net recul des prix. Le scénario le plus vraisemblable est la stabilisation des prix de l’immobilier associée à une inflation positive. Mais pour que le film se réalise, il faut un événement déclencheur tel qu’une hausse des taux d’intérêts ou un changement significatif du modèle fiscal. L’exemple des Pays-Bas est symptomatique. La fin du de régime avantageux de déductibilité des intérêts en 2010 (annoncé en 2009) a précipité la chute des prix de l’immobilier : moins 18 % depuis la crise de 2008. Un nouveau changement au premier janvier 2013 a enfoncé le clou. Une telle réforme en Belgique pourrait être le point de départ d’une correction du marché. Sans déclencheur spécifique, nul ne peut en prédire le timing et l’importance.