Achat immobilier: «L’apport de fonds propres est indispensable mais ce n’est pas que de la faute des banques»

Selon les dernières statistiques compilées par Immotheker sur plusieurs milliers de crédits hypothécaires contractés en 2013, les ménages désireux d’acheter leur premier bien mettent aujourd’hui sur la table de leur banquier près de 85.000 euros dès le départ, en vue d’obtenir le fameux prêt.

Cette somme est en nette hausse de 24 % sur deux ans, alors que les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de 6 %. Une situation qui oblige de plus en plus de parents à venir en aide à leurs enfants désireux de devenir propriétaires.

Quelles sont les tendances actuelles ?

« Tout d’abord, les banques prêtent au maximum le prix d’achat de la maison et ne couvrent plus les frais de notaire, qui correspondent à 15 %. En effet, elles demandent à ses clients de prouver qu’ils sont de bons épargnants et de mettre de plus en plus de fonds propres sur la table. Ainsi, pour le prix d’un bien moyen qui est de 261.000 euros hors frais (280.000 en tenant compte de ceux-ci), les particuliers doivent mettre 85.000 euros en moyenne de leur poche, ce qui équivaut à 30 % du prix du bien. Dès lors, les banques font – en moyenne – un prêt de 70 %. Il est bien entendu encore possible d’emprunter à 100 % de la totalité de la somme du bien hypothécaire mais cela devient plus rare.

Ensuite, la durée de ces crédits est réduite. Cette durée moyenne actuelle est de 23 ans alors qu’on était encore à 25-26 ans il y a 3 ou 4 ans de cela. Les banques ne prêtent presque plus à 30 ans. En conséquence de cela, les gens doivent s’adapter à cette tendance : ils louent leur habitation plutôt que de l’acheter ou ils demandent à leurs parents de leur prêter cet argent.  »

Comment expliquer ces tendances ?

« Febelfin, la fédération bancaire belge a mis en garde toutes les banques par rapport à cette surévaluation et leur a conseillé d’être plus prudentes dans l’octroi de crédit. Conscientes du risque, elles sont devenues de plus en plus exigeantes en demandant donc de plus en plus de fonds propres pour sécuriser les crédits. Les banques ne sont pas spécialement avantagées aujourd’hui à octroyer ces crédits hypothécaires parce que les taux de la Banque Centrale Européenne sont extrêmement bas – elles ont donc aujourd’hui d’autres moyens de se financer ou de placer leur argent, par exemple en relevant leurs propres capitaux ou en achetant des obligations d’état, très rentables pour elles. Dès lors, les banques préfèrent, dans le contexte actuel, réinjecter de l’argent dans le système que d’octroyer des prêts. De la même façon, les parents, quant à eux, préfèrent de plus en plus donner de l’argent pour investir dans l’immobilier de leurs enfants plutôt que de laisser traîner une somme sur un compte épargne qui ne leur rapporte pas grand-chose. Cela explique donc en partie l’augmentation de fonds propres versé par les ménages qui veulent acheter leur 1er bien ».

Est-ce que cela va continuer ?

La seule chose que l’on constate aujourd’hui pour 2014 est que cette tendance ne s’inverse pas, que du contraire. La surévaluation de l’immobilier est une réalité. Sauf explosion de la bulle immobilière, il y a donc peu de chances de voir les banques modifier leur comportement.

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