Il faut 85.000 euros de fonds propres pour obtenir un crédit hypothécaire

Dur dur d’être propriétaire, surtout sans précieuses économies. Selon les dernières statistiques compilées par Immotheker (un réseau d’agences de conseil en prêt habitation) sur plusieurs milliers de crédits hypothécaires contractés en 2013, les ménages désireux d’acheter leur premier bien mettent aujourd’hui sur la table de leur banquier près de 85.000 euros dès le départ, en vue d’obtenir le fameux prêt.

Et cette somme est en nette hausse ces dernières années ; on parle d’une hausse de 24 % sur deux ans, alors que les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de 6 %. « Une partie de l’explication réside dans le comportement des parents, explique Étienne de Callataÿ, économiste en chef à la banque Degroof. Vu la faiblesse des taux des comptes d’épargne, les parents qui ont quelques euros à investir choisissent parfois l’immobilier. Et comme le bien-être de leurs enfants est tout aussi important que le leur, ils offrent un coup de pouce financier à leur progéniture ».

John Romain, directeur d’Immotheker, confirme ; il ressort d’une de leurs études « qu’environ 20 % des couples et 15 % des personnes célibataires reçoivent un soutien de leurs parents pour l’achat d’une maison ». Mais ce serait aller un peu vite en besogne de conclure que, comme les parents partagent de plus en plus leurs économies, les acheteurs proposent un apport financier personnel plus important à leur banquier lors de la demande de crédit. « L’autre part de l’explication vient de l’attitude des banques, qui sont aujourd’hui moins disposées à octroyer des crédits sur le très long terme, ajoute Étienne de Callataÿ. Alors qu’elles offraient il y a quelques années parfois 100 % du prix d’achat de la maison, voire plus pour couvrir les frais notariaux, elles se limitent aujourd’hui à 70-80 % du prix d’achat ». Bref, sans fonds propre, peu de chance d’avoir accès au crédit.

Refroidies par la crise, les banques seraient-elles aujourd’hui plus prudentes dans l’octroi de prêts hypothécaires ? « Différentes institutions européennes ont indiqué que l’immobilier belge était surévalué d’au moins 15 %, explique John Romain. Febelfin (la fédération bancaire belge, NDLR) a dès lors encouragé les banques à se montrer plus strictes sur l’octroi de crédits hypothécaires. Il est donc très complexe d’obtenir un prêt sur 30 ans à l’heure actuelle, alors qu’ils représentaient près de 4 crédits sur 10 il y a à peine trois ans. De plus, les banques font souvent le choix de renforcer leur capital ou d’investir dans des obligations d’État plutôt que de prêter de l’argent aux jeunes ménages, car ça leur rapporte tout simplement plus vu la faiblesse des taux hypothécaires. »

Droit de réponse au secteur bancaire. Valéry Halloy, de la cellule communication de BNP Paribas Fortis, nuance les chiffres d’Immotheker. « L’apport moyen de fonds propres pour l’achat d’une maison chez les jeunes s’élève à 50.000 euros, un chiffre en légère augmentation par rapport à l’année passée selon nos propres chiffres. Mais 50.000 euros, c’est un bas de laine assez conséquent et on peut clairement supposer que cet argent provient des parents ou de la tante Agathe. » Il poursuit en confirmant les exigences croissantes de sa banque. « On ne peut plus emprunter 100 % du prix d’achat comme il y a quelques années. Pour les jeunes, l’emprunt couvre environ 85 % de la valeur du bien. »

Comment les banques justifient-elles cette hausse ? Chez ING Belgique, on avance « ne pas détenir de norme générale qui détermine le montant de la contribution personnelle»  mais on reconnaît qu'« au cours de ces dernière années, la tendance de l’apport propre est en augmentation. » Chez BNPP Fortis, on répond que le secteur bancaire est régi par des enjeux de solvabilité et de régulation. « À cet égard, les conseillers regardent peut-être de plus près les projets immobiliers des jeunes. L’apport de fonds propres peut permettre de débloquer plus aisément le dossier », commente Valéry Halloy. Il remarque aussi une politique générale de « crédit responsable », conséquence de la crise immobilière qui a touché les États-Unis, où l’on octroyait des crédits à des profils à risques.

Dernier élément d’explication avancé par la banque : l’apport de fonds propres permettrait de limiter la durée du remboursement, revu à la baisse ces derniers temps (234 mois en moyenne contre 240 l’an dernier, selon BNP). Une tendance confirmée par les données statistiques d’Immotheker, où la durée moyenne des crédits est passée de 24 à 23 ans entre 2012 et 2013.

«Impossible sans l'aide parentale »

Marc (prénom d’emprunt) a 29 ans. Il a acheté son premier appartement bruxellois à 26 ans. Valeur : 215.000 euros. Une somme qu’il a obtenue en prêt à condition d’apporter 15 % de fonds personnels pour les frais notariaux et les taxes communales… Marc a reçu la totalité de cette somme de la part de ses parents (35.000 euros). « Les banques m’ont clairement dit qu’elles n’acceptaient pas de couvrir ces 15 %, car elles ne peuvent pas saisir physiquement ces montants, se souvient le doctorant. Pour moi, cela revient à faire très peu confiance aux jeunes ménages. Sans l’aide de mes parents, je n’aurais jamais pu réunir les sommes nécessaires. Ça aurait été tout simplement impossible. Ou alors, j’aurai dû acheter plus petit, et encore... Avec un enfant qui allait arriver, on ne pouvait pas prendre n’importe quoi ! J’ai conscience d’appartenir à une classe privilégiée… Cela pose vraiment question. Beaucoup de jeunes ne peuvent obtenir ce genre d’aide… » Dernier constat, plein d’amertume : « La banque refuse de prendre un risque sur ces 15 % mais, à long terme, tirera un bénéfice de 60 % sur mon emprunt. La précarité est clairement du côté du petit épargnant… »