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Les prix de l’immobilier résistent à la crise (cartes)

Les prix dans la zone euro sont en recul mais continuent de grimper en Belgique. Les prix sont à la hausse, tous segments confondus. Consultez nos cartes.

Par Xavier Attout

Temps de lecture: 6 min

Il résiste envers et contre tout. L’immobilier belge a poursuivi en 2013 son petit bonhomme de chemin, sans s’attarder sur l’environnement économique plutôt morose. Comme en 2012, les prix ont connu une hausse moyenne de 2,3 %, selon les chiffres annuels du SPF Economie publiés ce vendredi. Le marché fait donc fi de la crise économique, de l’incertitude des ménages au sujet de leur avenir, de la pression sur les revenus ou encore des économistes qui annoncent depuis de nombreux mois une importante correction de prix. Tous ces éléments passent à la trappe quand les Belges décident d’ouvrir leur portefeuille et d’assouvir leurs rêves immobiliers. Et cela alors que le contexte européen révélé il y a quelques jours par Eurostat montre que les prix de l’immobilier dans la zone Euro sont en recul (- 1,4 %). Le marché belge a donc bien quelque chose de particulier.

Que retenir de cette année 2013 ? Tous les segments ont progressé. Même les villas ont retrouvé quelques (pâles) couleurs (+ 0,8 %). Sur ce marché, on est toutefois bien loin des importantes hausses connues ces dernières années, comme ce fut par exemple encore le cas en 2011. Les villas, souvent très énergivores, répondent de plus en plus difficilement à la demande. Leur déclin paraît inévitable.

Si le marché des appartements avait permis l’an dernier de garder la tête hors de l’eau, c’est cette fois le marché bruxellois qui évite le grand plongeon. Un regain de forme au niveau des prix qui touche tant les appartements (+ 3,8%), que les maisons (+ 4,3 %) et les villas (+ 2,2 %). Bruxelles porte donc à bout de bras la moyenne nationale en 2013 puisque en Wallonie et en Flandre, la croissance de l’immobilier est passée sous la barre des 2 %. Avec une l’inflation qui affichait 1,1% en 2013, les prix réels de l’immobilier sont donc restés dans le vert.

Les investisseurs toujours présents

Autre élément à retenir : depuis deux ans, l’immobilier belge cultive un curieux paradoxe. Les prix poursuivent leur ascension alors que l’activité immobilière est négative : - 2 % en 2013 et - 3,4 % en 2012. Les taux d’intérêt qui restent à un niveau très bas – ils redescendent après une légère remontée - sont bien évidemment un facteur d’attractivité pour s’endetter à long terme. Encore fallait-il que les banques acceptent d’accorder des crédits. Et là, les choses se sont corsées ces derniers mois : le nombre de crédits hypothécaires octroyés est d’ailleurs en chute libre. L’apport de fonds propres, en moyenne 30 % du bien, est devenu un must. Ce resserrement n’a toutefois pas impacter négativement les prix. Certains Belges ayant pu puiser dans leur épargne ou dans celle de leur famille. Un mécanisme qui est un important facteur de stabilité en Belgique. L’autre élément est le rôle majeur joué par les investisseurs (qui ne recourent habituellement pas à l’emprunt) et qui n’est évidemment pas à négliger.

Qu’attendre de 2014 ? Une grande stabilisation, voire un certain ralentissement des prix. La banque ING estime par exemple qu’ils seront toujours à la hausse mais dans des proportions très faibles (+ 0,7 % en Belgique). Compte tenu d’une inflation estimée à 1,3%, les prix de l’immobilier augmenteront moins vite que l’inflation. Ce qui serait une première depuis longtemps. Enfin, l’incertitude fiscale liée à la régionalisation pourrait également jouer dans la tête des investisseurs. Et pas vraiment dans le bon sens.

Carte : évolution des prix depuis 1990

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Les zones les plus foncées indiquent celles où l’évolution des prix a été la plus forte, pour chaque commune, depuis 1990

Appartement : les investisseurs ont la main

C’est devenu une habitude ces deux dernières années : la bonne santé du marché des appartements tire les statistiques de l’immobilier belge vers le haut. La hausse des prix est surtout constante en Wallonie (+ 4,1%) et à Bruxelles (+ 3,8 %). Le marché s’essouffle par contre quelque peu en Flandre (+ 2 %). Même s’il faut avouer que le nombre de transactions y est quatre fois plus important qu’en Wallonie, les mouvements sont donc plus complexes. En moyenne, en 2013, un appartement coûtait 207.886 euros, 168.577 euros en Wallonie, 225.895 euros à Bruxelles et 211.138 en Flandre. Seules les provinces de Namur et du Luxembourg ont vu leur prix moyen diminuer.

L’activité immobilière a par contre étonnement fléchi l’an dernier (- 2,31 %). Une situation que l’on retrouve dans les trois régions du pays. Il ne faut toutefois pas trop s’y attarder, selon certains observateurs. L’année 2012 était un très bon cru et 2013 reste au-dessus de la moyenne de ces dix dernières années. Certains esprits chagrins pourront juste regretter que la Wallonie, qui accuse un important déficit en matière d’appartements, ne résorbe pas son retard sur les autres régions du pays. La faute, dira le secteur de la construction, à la difficulté chronique que rencontre les promoteurs dans l’obtention de permis, puisque le marché du neuf est surtout présent sur ce segment.

La hausse des prix prouve toutefois que ce type de bien reste un placement intéressant, d’où l’intérêt toujours croissant des investisseurs. Surtout dans un contexte où les taux sont bas.

Carte : évolution des prix des maisons et appartements à Bruxelles

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Les zones les plus foncées indiquent celles où les prix d’une maison sont les plus élevés en 2013 à Bruxelles (chiffres SPF Economie)

Maisons : Bruxelles reprend du souffle

Année contrastée pour le marché des maisons d’habitation. Un premier trimestre très poussif, dû aux différentes incertitudes économiques des ménages, et un retour des transactions lors des trois trimestres suivants suite à la confiance retrouvée des acheteurs traditionnels.

Au niveau des prix, le marché bruxellois des maisons a repris quelques couleurs en 2013 (+ 4,3 %), après une année 2012 calamiteuse (+ 1,3%). Les observateurs ne voient toutefois pas ce marché poursuivre sa dynamique actuelle au-delà du second trimestre 2014. En Wallonie, les prix se sont fortement stabilisés (+ 0,9 %), ce qui plombe la moyenne nationale.

Une maison valait en 2013, en Belgique, 197.616 euros. Sur le plan régional, la Wallonie est à la traine (147.816 euros), derrière la Flandre (212.265 euros) et Bruxelles (368.941 euros). Enfin, à l’échelle provinciale, seul le Brabant wallon voit ses prix diminuer (243.691 euros tout de même, seconde province la plus chère).

Depuis 2011, l’augmentation des prix des maisons connaît donc une lente érosion. Cela s’explique notamment par le fait qu’elles ne sont pas des produits d’investissement et coûtent plus chers que des appartements (sauf en Wallonie). Sans parler du fait que les performances énergétique (qui intéressent de plus en plus de monde) laissent également souvent à désirer, à contrario des appartements.

Villas : le déclin s’amorce

La désaffection était déjà marquante en 2012. Il s’agissait du seul segment qui était en recul. Elle se confirme quelque peu en 2013. Si les villas ont repris quelques couleurs cette année, la hausse des prix reste très relative (+ 0,8 %). On peut même parler d’un statut-quo en Wallonie (+ 0,2 %) et en Flandre (0,4 %). Des régions où les prix ont grimpé moins vite que l’inflation.

Le prix moyen d’une villa en Belgique était de 332.603 euros en 2013. Une moyenne tirée vers le bas par la Wallonie (265.773 euros) et gonflée par Bruxelles (919.398). En Flandre, le prix était de 354.971 euros. Attention toutefois : les prix affolants à Bruxelles sont à prendre avec des pincettes, vu le faible nombre de transactions (quinze par mois).

Ce type de bien souffre donc réellement sur le marché. Son attractivité est plombée, le plus souvent, par des performances énergétiques déficientes. De nombreuses villas ont été construites dans les années 70 et 80, une époque où la composante énergétique n’était pas prioritaire. On peut aussi relever que les villas sont le plus souvent situées en dehors des villes et des centres urbains, ce qui, vu le contexte actuel (densification, mobilité, meilleur aménagement du territoire), fait réfléchir à deux fois les candidats acquéreurs.

Carte : évolution du prix des maisons entre 2012 et 2013

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Les zones les plus foncées indiquent celles où l’évolution des prix des biens est la plus important entre 2012 et 2013 (chiffres SPF Economie)

Cartes réalisées sur base des chiffres du SPF Economie (Réalisation Bastien Doyen/Gil Durand/Cédric Petit avec l’aide de Joël Matriche)

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