Les promoteurs au chevet des maisons de repos

Pour ceux qui ne le sauraient pas encore, la Belgique vieillit. Et à grande vitesse. Cela aura des répercussions sur le plan immobilier puisque toute une infrastructure immobilière devra être construite dans les quatre à cinq décennies à venir. « En 2050, une personne sur quatre aura plus de 65 ans et une sur dix plus de 80 ans, note Stefaan Gielens, l’administrateur délégué d’Aedifica, la deuxième société en Belgique disposant des plus grands portefeuilles de maisons de repos. Cela va avoir un impact énorme sur le logement collectif. »

Il va donc falloir beaucoup de maisons de repos et de soins dans le futur et ça tombe plutôt bien puisque les promoteurs et les investisseurs se sont mis à adorer ce segment du marché pour plusieurs raisons : taux d’occupation souvent maximal, cash flow sécurisé à long terme puisque les baux entre le propriétaire et l’opérateur s’étalent entre 27 et 30 ans, rendement estimé entre 5,6 et 7 %…

Un autre phénomène que l’on observe est la consolidation au niveau des opérateurs des maisons de repos. Les petits s’effacent au profit de groupes de plus en plus importants, parfois cotés en Bourse. Le phénomène est observé au niveau européen. « Beaucoup de ces opérateurs délaissent de plus en plus volontiers la composante immobilière de leurs immeubles pour se concentrer sur leur core business, c’est-à-dire les services liés à la gestion des maisons de repos, insiste Stefaan Gielens. Par ailleurs, les subsides étant toujours plus limités, il y a une forte pression pour un financement alternatif. Et aux côtés des sicafi puis des assureurs, on a vu apparaître des acteurs comme les investisseurs, les banquiers ou les sociétés de leasing. Le marché est devenu fort dynamique. »

On estime aujourd’hui à 100.000 le nombre de Belges qui attendent une place dans une maison de repos. Et comme l’offre en matière de nouveaux établissements ne suit pas, quand une nouvelle maison de repos s’ouvre, elle est prise d’assaut. « Trouver les terrains nécessaires pour construire de nouveaux établissements constituera un vrai défi, précise-t-on chez Aedifica. Il doit être grand et situé dans un quartier résidentiel qui va prendre de la valeur dans le futur. Souvent, les nouveaux établissements regroupent des maisons de repos et de soins et des résidences-services. »

Mais l’immobilier lié aux soins de santé, ce sont aussi les hôpitaux, autre secteur en pleine mutation en Belgique. Fermetures, nouvelles ouvertures, relocalisations, regroupements : l’hôpital est devenu lui aussi un bien immobilier sur lequel beaucoup d’acteurs se penchent.

Et notamment la société leader dans la gestion des énergies Schneider Electric, dont l’antenne belge est basée à Uccle. Elle aide ces mastodontes, dont la plupart sont dans le rouge financièrement, à maîtriser leurs consommations et à réduire leurs coûts.