L’immobilier outre-Atlantique connaît un très net regain de forme

Investir aux Etats-Unis, une affaire ? Les spécialistes s’accordent à répondre par l’affirmative. Manuel Molina, lui, en est intimement persuadé. Installé outre-Atlantique depuis plusieurs années, cet homme possède différentes casquettes, dont celle de consul honoraire de Belgique à Miami. « De plus en plus de Belges viennent s’installer ici, explique-t-il. On recense environ 2.500 compatriotes dans toute la Floride, plus ceux qui ne sont pas repris dans les listings. Au total, les Belges doivent être 5.000. Les profils sont différents. Beaucoup de gens issus de la communauté juive quittent la Belgique parce qu’ils la considèrent raciste. Nous avons aussi ceux qui veulent changer de vie et les retraités. »

Mais le mouvement s’observe dans les deux sens. « Pour venir à Miami, il faut remplir deux conditions : être actif et/ou avoir les moyens, poursuit Manuel Molina, qui a également été directeur des Amériques pour les Câbleries d’Eupen, collaborateur dans une société de lobbying et co-fondateur d’une banque d’investissement. L’immobilier, que ce soit à Miami ou ailleurs aux Etats-Unis, est fort prisé aujourd’hui car le dollar est bon marché. A ce sujet, Miami est imbattable, même si certains quartiers restent très chers : on trouve un bien proche de la mer à des prix imbattables. »

Et le consul de citer Miami Beach et North Beach, deux zones qui commencent à être très en vue. « Mais à Normandy Island, vous trouverez un appartement deux chambres sur un golf pour 150.000 dollars, dit-il. A Surf Side, plus au nord, vous aurez un studio de 50 m2 à partir de 100.000 dollars ou un une chambre pour 120.000 dollars. Le tout près de la plage… »

La crise des subprimes en 2007-2008 qui a plombé le marché américain ? Un souvenir marquant mais qui est loin aujourd’hui. « Ce fut surtout un grand moment d’opportunités pour les affaires, insiste Manuel Molina. Très peu se vendait. Les opérations qui avaient lieu malgré tout se réalisaient en cash. Des occasions énormes ont été ratées car il fallait être extrêmement réactif. Un exemple parmi d’autres : dans Miami downtown, il y avait un immeuble de 100 lofts qui était à vendre pour 8,3 millions de dollars (6,1 millions d’euros), soit 83.000 dollars par loft. C’était moins cher que le prix de construction ! Il y avait aussi des immeubles dans lesquels des appartements avaient été vendus à 1 million de dollars avant la crise, et d’autres, tout à fait identiques, qui partaient pour 375.000 dollars après 2008… »

A l’époque, il fallait débourser 1,50 dollar pour avoir un euro. Les Européens étaient avantagés mais les investissements étaient tout de même risqués, personne ne pouvant alors dire si le marché allait remonter, et surtout quand. « Mais si le marché a repris, c’est surtout grâce aux Sud-Américains qui ont débarqué ici avec des valises remplies de cash, expose Manuel Molina. Encore aujourd’hui, près de 70 % des biens immobiliers à Miami sont achetés au comptant. »

S’encadrer de professionnels

En six ans, le marché a évolué mais être réactif au moment où l’occasion en or se présente reste le mot d’ordre. C’est pourquoi Manuel Molina a rejoint l’avocat bruxellois Jean-Marc Goossens (lire ci-dessous) dans une autre aventure : la constitution d’un fonds d’investissement sous la forme d’une société américaine d’investissements immobiliers. « Un fonds d’investissement est avant tout un investissement financier, explique ce grand spécialiste des USA où il aide ses clients à réaliser des transactions depuis six ans. Il permet à plusieurs petits budgets d’entrer dans la danse. En Belgique, avec 100.000 dollars, on achète un garage à Knokke. Ici, on investit dans une société qui est propriétaire de plusieurs biens. L’investisseur n’a rien à faire et ses risques sont limités car diversifiés. »

Une aventure menée en collaboration avec Hugh Terlinden, un troisième associé basé à Los Angeles. « En 2008, notre clientèle était essentiellement constituée de purs investisseurs prêts à prendre des risques, conclut Jean-Marc Goossens. Aujourd’hui, nous avons de plus en plus de familles qui souhaitent quitter l’Europe parce qu’elles estiment que le Vieux Continent n’est plus un endroit sûr. Investir aux Etats-Unis fait encore peur à certains en raison des législations différentes mais si on s’encadre de professionnels, il n’y a aucun risque. »

Comment Miami est devenue l’Eldorado de Jean-Marc Goossens

Jean-Marc Goossens est avocat, mais pas un avocat comme un autre. D’abord par sa spécialité, ses matières de prédilection étant l’immobilier, l’immigration et la fiscalité… américains. Cocasse. Son père luxembourgeois (décédé lorsqu’il avait 13 ans) était un Européen convaincu (il signa le traité européen pour son pays).

Mais c’est surtout le parcours de Jean-Marc Goossens qui sort de l’ordinaire. Ses études universitaires ? Il fait ses candidatures à l’ULB et ses licences à l’UCL. Sa première expérience professionnelle ? Il l’accomplit chez Armand Dedecker, le nº 1 du PRL (l’ancien MR) à Bruxelles, alors avocat de la Défense nationale. Il lui refilera des dossiers « importants et passionnants » comme celui des CCC ou de l’affaire d’espionnage international du colonel Binet, sur lesquels il fourbit ses armes de jeune loup du barreau de Bruxelles.

Mais c’est la Formule 1 qui propulse l’avocat bruxellois sur le devant de la scène, et surtout un certain Bertrand Gachot, ce pilote français qui courut pendant plusieurs années sous licence belge. « J’avais connu Bertrand à l’Ecole européenne, raconte Jean-Marc Goossens. Pendant huit saisons en F1, je lui ai cherché des sponsors et je m’occupais de ses contrats, ainsi que de ceux d’autres écuries comme Jordan Grand Prix, Coloni, Onyx, Pacific Racing, Rial Racing ou encore Larrousse. »

Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes jusqu’à cette année 1995 où une altercation entre Gachot et un chauffeur de taxi londonien tourne au vinaigre. Pour avoir aspergé le visage du chauffeur avec un aérosol, le pilote de F1 est envoyé en prison. Il est même condamné à six mois de prison ferme. « Je l’ai sorti de ce pétrin en prenant le meilleur “barrister” (un avocat plaideur, NDLR), évoque Jean-Marc Goossens. Mais il a quand même dû effectuer trois mois à la prison de Brixton, l’une des pires du Royaume-Uni… »

Pendant cette période, l’avocat bruxellois rend visite chaque jour à Bertrand Gachot. Mais l’entente tourne à l’aigre une fois le pilote libéré. « Quand il est sorti de prison, la vie n’était plus pareille, explique un homme encore affecté par cette amitié perdue. Il avait perdu son volant (Goossens rédigera le premier contrat de son successeur, un certain… Michael Schumacher, NDLR) et même si je lui en avais retrouvé un autre, le vent avait tourné… »

Goossens s’occupe alors des contrats d’autres sportifs. Il touche au tennis (Anders Jarryd) et au golf (Florence Descampe). « Les voyages étaient ma grande passion, dit-il. Mais je n’avais guère l’occasion de visiter les villes de la F1. En jouant un jour au golf avec le patron d’une ONG américaine au Mexique, ma vie professionnelle a pris un autre tournant… »

Et voilà Jean-Marc Goossens embarqué dans sa nouvelle vie, celle qui le voit s’occuper de la logistique d’expéditions pour des ONG en Asie du Sud-Est, principalement en Papouasie-NouvelleGuinée. « Huit mois par an, je vivais à Port Moresby, la capitale, et les quatre autres mois, je vivais sur la Gold Coast australienne, raconte le Bruxellois. C’était une période passionnante mais je ne gagnais pas beaucoup d’argent… »

Impossible de ne pas évoquer les trois mois que Jean-Marc Goossens vécut au sein d’une tribu papoue. « Les Huli, sourit-il, photos à l’appui, comme s’il savait à l’avance l’effet qu’il produirait sur ses interlocuteurs. J’ai passé trois mois sans eau ni électricité, sans aucune information, poursuit-il. Je dormais dans une cabane dans les arbres et passais mes journées à chasser et à pêcher. Sauf qu’en trois mois, je n’ai jamais rien ramené au village… »

Et quand on lui demande l’enseignement principal qu’il a retiré de cette incroyable épopée, Jean-Marc Goossens répond : « Cela me procure de la distance par rapport aux problèmes de la vie de tous les jours. Encore aujourd’hui, je repense souvent aux Huli… »

Lorsqu’il était à l’université, l’avocat âgé aujourd’hui de 50 ans avait créé une lettre d’informations fiscales destinée aux hommes d’affaires belges. « J’écrivais des articles tous les 15 jours et j’avais de très bons contacts dans les milieux financiers, explique-t-il. J’ai continué à donner des conseils depuis la Papouasie. Mais avec la crise de 2007, plus personne ne voulait investir en Bourse et ma newsletter a perdu tous ses abonnés. La crise venait des subprimes aux Etats-Unis. Il fallait que j’aille voir là-bas… »

Et voilà Jean-Marc Goossens débarquant à Miami en octobre 2008, une ville qu’il sent intéressante pour y développer des affaires. « Avec la crise, Miami était devenue très attractive, confirme-t-il. Même dans les quartiers les plus cotés, l’immobilier avait baissé parfois jusqu’à 50 %. C’était trois ou quatre fois moins cher qu’à Knokke (où l’avocat réside, NDLR) mais en beaucoup mieux ! Et la ville gardait un haut potentiel : c’est une ville d’eau, avec des territoires restreints qui empêchent les constructions de s’étendre à l’infini. Les prix ne pouvaient que remonter… »

C’est ce qui se produisit trois ans plus tard, sous l’impulsion des Sud-Américains qui débarquèrent dans celle qu’on surnomme aujourd’hui la « capitale de l’Amérique du Sud » avec de l’argent liquide plein les poches. « Ils n’avaient plus confiance ni en leur système politique ni en leur monnaie et ils ne voulaient plus de l’insécurité. Miami est devenue leur Eldorado. »

Avec le temps, Miami est devenue également celui de Jean-Marc Goossens. Comme Los Angeles, une autre mégalopole où l’avocat a mis en place un réseau de contacts qui lui permet aujourd’hui de proposer aux investisseurs, belges ou internationaux, un fonds d’investissement (lire par ailleurs). « Avec mes deux associés, j’ai réuni des agents immobiliers, des avocats spécialisés, des banquiers, des experts-comptables et des entrepreneurs, conclut l’avocat, lequel accompagne régulièrement sur le sol américain des clients potentiels désireux d’acheter et de s’installer outre-Atlantique. Notre but est de fournir un service de A à Z. »