Parkings et garages: Namur et Mons, reines du rendement

Une fois n’est pas coutume, le Bureau d’expertise et de conseil en investissement immobilier de Crombrugghe & Partners a été sollicité par l’Immo pour analyser un segment particulier du monde immobilier.

Cette fois, le focus a été placé sur les garages et autres emplacements de parking. Sur la base des chiffres recensés, on observe que les rendements moyens théoriques de ce type d’actifs sont désormais alignés, vu la montée rapide des prix, sur ceux du marché résidentiel. « Le risque locatif (gestion, vide et problématique du non-paiement des loyers, NDLR) est toutefois beaucoup plus réduit pour les parkings, expose Michaël Zapatero, notre analyste. Les charges ou appels de fonds pour des travaux d’entretien ou de mise en conformité pénalisent beaucoup moins le propriétaire et rendent moins aléatoire le rendement réel de son investissement immobilier. »

A la lecture des rendements actuellement offerts dans la capitale et dans les principales villes wallonnes, il ressort, au vu des prix demandés et des loyers obtenus, que c’est à Mons (garages) et à Namur (parkings) que les candidats acquéreurs de ce type d’actifs font les meilleures affaires, l’offre sur Arlon étant à ce point limitée que ce n’est pas un réel marché ouvert.

On notera toutefois que ce classement des rendements bruts théoriques est souvent biaisé par le facteur « situation », tout particulièrement pour les trois villes du Brabant wallon que nous avons pu sélectionner (Ottignies/Nivelles/Wavre). A l’analyse, il s’avère que les emplacements mis en location ont une situation bien plus périphérique – et donc moins intéressante – que les biens mis en vente (principalement situés en centre-ville).

Ce seul constat local explique les rendements extrêmement faibles observés par endroits. « Pour Ottignies et Wavre, il n’est par exemple pas difficile de trouver des emplacements affichés à la vente à +/- 17.000 euros dans de nouvelles promotions périphériques, détaille Michaël Zapatero. La prise en compte de ces prix unitaires implique un retour du rendement brut médian au-dessus de 3 %, comme c’est le cas pour le reste des villes analysées ; mais tout ceci doit être nuancé au cas par cas sur le terrain et toute généralisation devient alors tronquée. »

Il est aussi intéressant de se pencher sur quelques ventes en bloc de plusieurs emplacements de parking ou garages par rapport aux prix unitaires parfois forcés. L’analyse de ces ventes sur le marché de l’investissement est probablement plus représentative des rendements obtenus et/ou des plus-values escomptées.

Actuellement, plusieurs opportunités sont affichées sur le marché. A Bruxelles-Centre, un ensemble de plusieurs emplacements intérieurs est à vendre à Ixelles et ce à proximité de l’avenue Louise. Prix affiché : 30.000 euros par unité. « A première vue, il s’agit d’un prix conforme à la moyenne communale. Mais en réalité, ce montant est inférieur au prix moyen du quartier car la vente en masse est privilégiée. Une plus-value sera dès lors très facilement réalisable à terme par une revente à l’unité des emplacements acquis, commente l’analyste. Pour le même montant à l’unité, il est également possible pour l’instant d’acquérir un ensemble de plusieurs emplacements dans les alentours directs de la place du Luxembourg, à Etterbeek (quartier européen, NDLR). Toujours sur Etterbeek, mais moins bien localisée, on recense une autre vente en masse affichée au prix moyen de 20.000 euros l’unité seulement, avec un rendement brut de 5,3 % (4,6 % nets) annoncé par le vendeur. Et dans la même gamme de prix, proche des montants médians affichés sur la commune, deux ventes en masse sont actuellement commercialisées sur Jette à +/- 20.000 euros. Pour le même prix unitaire, il est également possible d’acquérir un ensemble des garages sur Anderlecht. »

En Région wallonne, l’offre actuelle est par contre particulièrement réduite. A Charleroi, deux sites de box de garage sont commercialisés en ville pour des prix unitaires de 9.000 à 10.000 euros, soit des valeurs bien inférieures à celles des box vendus à l’unité. Pour une situation plus périphérique (Gilly), il est même possible d’acquérir le double d’emplacements pour le même montant d’investissement : un ensemble de plusieurs garages est actuellement commercialisé à 4.500 euros l’unité, et ce pour un rendement annoncé (à confirmer) de 6,5 %.

A Liège-Centre, nous n’avons recensé, au moment de l’analyse, aucune vente en masse d’un certain volume. Deux sites de box de garage sont actuellement commercialisés en périphérie pour des prix unitaires de 8.500 euros (Herstal) et de 11.500 euros (Saint-Nicolas). Les loyers annoncés pour ces derniers indiquent des rendements bruts proches de 4,5 %.