Un fonds dédié au logement social

La banque Degroof, Kois Invest et Re-Vive se sont associées pour offrir des logements de qualité à des personnes qui n’y ont généralement pas accès faute de revenus suffisants. Dans la plupart des grandes villes, les loyers subissent une forte pression. Il est difficile de trouver des logements décents pour moins de 500 euros par mois. « Nous nous adressons à deux types de population, explique François de Borchgrave, managing partner chez Kois Invest. Les personnes qui ont besoin de logements abordables (des personnes qui travaillent, des étudiants, des jeunes couples…) et les personnes qui, en plus d’un accès au logement, ont besoin d’un accompagnement pour s’intégrer dans la société : des familles monoparentales à bas revenus, des sans-abri, des personnes ayant des difficultés psychiatriques, des personnes qui sortent de prison. »

Inclusio travaille en partenariat avec des entités publiques (des agences immobilières sociales, des CPAS, des communes,…) et des ASBL. « Nous proposons des bâtiments valorisants et voulons éviter les effets de ghettos. Ce n’est pas notre politique d’acheter des barres de logements sociaux. Nous souhaitons développer un logement de qualité et nous assurer que le logement social s’intègre dans la ville, dans son quartier de vie. »

Logement social ne signifie pas cage à poules. Un cahier des charges très précis a été mis au point. L’objectif est de construire des immeubles techniquement bons, peu consommateurs d’énergie et offrant des finitions de base (vinyle…). Aujourd’hui, Inclusio a, dans son portefeuille, deux projets : le Bon Pasteur, à Evere (38 unités louées à l’AIS de la commune d’Evere), et Sermon, à Ganshoren (10 unités louées à l’IAS Baita en partenariat avec l’association Infirmiers de rue qui y accueille entre autres des sans-abri). Dans les deux cas, il s’agit de location à long terme. D’autres projets couvrant l’ensemble de notre pays sont dans le pipeline. L’objectif est de créer une société pérenne mais sans vouloir atteindre une maximisation à tout prix au niveau financier. « Il s’agit d’un projet d’impact investing qui offre un rendement financier mais aussi un rendement social et sociétal, explique Jean-Baptiste Van Ex, Head of Real Estate à la Banque Degroof. Nous avons vraiment l’ambition d’être le véhicule qui offrira en partie une solution à la problématique de l’accessibilité au logement sociétal en Belgique. Nous souhaitons nous positionner comme un partenaire potentiel des autorités publiques. En aucun cas, nous ne souhaitons les remplacer. Enfin nous offrons un véhicule d’investissement aux investisseurs institutionnels et privés pour pouvoir financer une problématique locale, sur le long terme, et qui offrira un couple risque-return intéressant. »

« Ce rendement se situe autour de 3,5 % », poursuit Nicolas Bearelle, managing director de Re-Vive, une société qu’il a créée avec Piet Colruyt et qui entend respecter les 3 P (People-Planet-Profit). Le fonds est dans sa phase de lancement. Inclusio est actuellement à la recherche d’un CEO et d’une équipe spécifique. « En 2006, au moment où nous avons créé Aedifica, nous avions 60 millions d’euros de patrimoine immobilier ; aujourd’hui, dix ans plus tard, Aedifica a pratiquement atteint le milliard d’euros. Stefaan Gielens était déjà le CEO. Il s’agit de la même situation sauf qu’il faut créer le programme à partir de zéro », commente Jean-Baptiste Van Ex.

L’objectif est que d’ici trois à cinq ans, après avoir généré un portefeuille d’actifs immobiliers de 85 à 100 millions d’euros, Inclusio soit une société immobilière réglementée (SIR) accessible à Monsieur et Madame Tout-le-monde.