Nicolas Bernard:«Le bonus-logement ne profite pas aux défavorisés»

Dans le numéro 83 de Brussels Studies, Nicolas Bernard, professeur de droit à l’Université Saint-Louis, et Valérie Lemaire, juriste et ancienne chercheuse dans cette même université, font quelques suggestions de réorientation de cet outil fiscal aussi plébiscité par les citoyens que controversé au niveau de ses effets. Observateur attentif, Nicolas Bernard analyse de manière critique la situation actuelle.

Comment fonctionne le bonus- logement ?

La personne qui, en Belgique, n’est propriétaire que d’une seule habitation et qui l’occupe et la finance par un emprunt hypothécaire d’une durée minimale de dix ans peut, dans sa déclaration d’impôts, déduire de ses revenus les intérêts, amortissements en capital et autres primes d’assurances qu’il engage pour cet emprunt et ce, pendant toute la durée du crédit. Désigné couramment sous le vocable de « bonus- logement », ce système a succédé en 2005 à un autre mécanisme de déductions fiscales appelé « épargne logement », qui offrait à peu près les mêmes avantages. Au 1er janvier 2015, le « bonus-logement » a été remplacé par un système de réduction d’impôts, dont les modalités d’octroi ne varient cependant guère par rapport au régime précédent. La Flandre et la Wallonie ont décidé de diminuer le seuil de réduction d’impôts de 45 à 40 % et Bruxelles est restée à 45 %. La Flandre est la seule à avoir appliqué ce système.

Le 1er janvier 2015 est donc une date clé ?

Jusqu’au 31 décembre 2014, nous étions dans le système « bonus-logement » Il s’agissait d’un système de déduction des emprunts hypothécaires des revenus. La régionalisation intervient alors mais le hic, c’est que les régions ne sont pas habilitées à opérer des déductions. Elles ne peuvent qu’octroyer des réductions d’impôts. Le 1er janvier 2015, le bonus-logement a pris fin et c’est le système de réduction qui a pris cours. Il représente une avancée par rapport au système précédent. La réduction d’impôt est égalitaire (chacun bénéficie du même taux), tandis que la déduction ne l’est pas (il s’agit d’une déduction au taux marginal).

Quels sont les défauts du bonus-logement ?

La première critique soulevée par notre étude est qu’il n’y a pas de conditions de revenus. C’est plus qu’interpellant. En réalité, on aide ceux qui seraient quand même devenus propriétaires sans ce coup de pouce de l’Etat. C’est ce que l’on appelle l’effet d’aubaine. Dans le même temps, les plus défavorisés ne font aucun usage du bonus-logement (les prix acquisitifs sont pour eux trop élevés). Enfin, les personnes seules sont pénalisées (puisque le gain fiscal est moitié moindre que pour un couple, dont chacun des membres en effet jouit de l’avantage) alors que ce sont elles qui éprouvent souvent le plus de difficultés à se loger.

Pourquoi le marché acquisitif a-t-il connu une surchauffe de prix ?

Des économistes ont montré le lien indubitable entre cette surchauffe et le bonus-logement. Celui-ci contribue à solvabiliser la demande, ce qui entraîne une hausse des prix. Et in fine le bonus logement termine sa course non pas dans la poche de l’acheteur, mais dans celle du vendeur.

Le bonus logement est une aide octroyée lorsqu’on contracte un prêt hypothécaire. Est-ce que c’est intelligent de pousser à l’endettement quand on sait que dans certains pays, il y a eu des bulles spéculatives. Ne faudrait-il pas plutôt octroyer une prime, du cash, un prêt à taux zéro ? Autre critique. Si vous achetez un bien, que vous le revendez, que vous en rachetez un, vous bénéficiez à nouveau de cette aide, et ainsi de suite. Ne vaudrait-il pas mieux l’accorder au début de la vie professionnelle ? Enfin, si vous achetez aujourd’hui un bien complètement insalubre, une passoire énergétique, situé en pleine campagne, le pouvoir public vous donne le même montant. Il y a une déconnexion complète de la politique fiscale d’avec d’autres politiques de logements poursuivies pas les régions (PEB…) C’est complètement absurde.

Que faudrait-il alors prôner comme système ?

Nous sommes des scientifiques, non des politiques, mais nous avons malgré tout quelques suggestions. Vu que les moyens budgétaires transférés par le fédéral sont insuffisants, il faut avoir le courage de dire que les nouveaux acquéreurs n’auront probablement pas le même régime de faveur que les anciens. Mais il faut aussi avoir le courage de dire que même pour les anciens, on ne pourra peut-être pas maintenir inchangé le régime actuel (même si, idéalement, tout doit être fait pour ne pas changer ainsi les règles en cours de jeu). Autre suggestion quant au fond, il faut fixer un plafond de revenus. Enfin, il faut dédiscriminer la personne isolée, lier le système à des exigences de salubrité, de performance énergétique, moduler l’aide dans le temps.

Ce qui est sûr, c’est que la page est parfaitement blanche !

Les pouvoirs régionaux ont une opportunité providentielle pour imprimer au futur bonus-logement leur propre marque et en faire l’adjuvant de leur politique immobilière. Il leur est possible de faire de cette mesure le bras armé fiscal de leur politique.

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