Quand les normes plombent le prix des logements

On l’a vu récemment avec le Salon Batibouw  : le secteur de la construction neuve semble éprouver des difficultés en ce moment. Et pourtant des projets continuent de voir le jour un peu partout en Belgique. Des petits, des moyens, mais parfois aussi des très gros, faits de plusieurs centaines de logements, preuve que la demande existe encore et toujours.

Mais de quelle demande parle-t-on aujourd’hui ? Comment a-t-elle évolué puisqu’il est un fait acquis que si la société belge est toujours autant attachée à sa fameuse brique (logée vous savez où…), elle n’en a pas moins évolué, et souvent de manière drastique.

Les familles monoparentales, invisibles il y a 20 ou 30 ans mais tellement « à la page » de nos jours, ont fait évoluer les besoins. Et les constructeurs doivent s’adapter. « L’appartement trois chambres est bel et bien révolu, soutient Guy Huyberechts, responsable des ventes chez Matexi, l’un des plus gros développeurs de logements neufs du pays. C’est pourquoi nous construisons plutôt des appartements une et deux chambres même si le rêve de tout Belge reste, encore et toujours, la maison avec le jardin. Une étude que nous avons menée fin 2014 avec la VUB et l’Université de Gand l’a clairement démontré. »

Toutefois, le Belge semble aujourd’hui disposé à faire des concessions. « Il veut bien un jardin plus petit, il veut même bien partager des espaces publics avec ses voisins, mais il veut avant tout garder son intimité, poursuit Guy Huyberechts. Pas question de faire son barbecue le samedi soir sous le regard de ses vis-à-vis… »

Développeur immobilier indépendant et conseiller notamment pour le groupe Thomas & Piron, l’architecte Jean-François Méan évoque lui aussi le grand nombre de ménages recomposés qui forment la société belge d’aujourd’hui et les répercussions qu’ils ont sur le bâti appelé à sortir de terre. « On produit moins de maisons unifamiliales alors que selon moi, elles ne sont pas moins recherchées. Mais c’est sans doute un avis tout personnel, parce que j’aime profondément la nature et parce que j’ai… cinq enfants, commence-t-il par déclarer, un peu sur le ton de la plaisanterie. Plus sérieusement, le Belge devra bien finir par se rendre compte qu’il est parmi les mieux lotis d’Europe en termes de logement. Allez dire par exemple à un Parisien que vous vivez dans un 100 m2, il voudra vous garder à vie parmi ses amis ! Il faudra que le Belge accepte de rogner sur les mesures standards que l’on a appliquées pendant des années : grosso modo 65 m2 pour un appartement 1 chambre, 85 m2 pour un 2 chambres et plus de 100 m2 pour un 3 chambres. S’il veut encore avoir accès financièrement aux appartements d’aujourd’hui, ceux-ci devront être plus petits à l’avenir. »

Responsable des ventes chez VProject, un développeur qui a en ce moment quelque 200 logements en construction à Bruxelles, Genappe, Braine-l’Alleud, Nivelles et Gembloux, Olivier Hamel ne partage pas tout à fait le point de vue de ses collègues. « Il reste quand même beaucoup de familles avec deux enfants en Belgique, soutient-il. Raison pour laquelle, du côté de Bruxelles, nous construisons un immeuble de 17 appartements 3 chambres. Nous érigeons également à Nivelles un ensemble de 15 maisons ciblées, elles aussi, sur les familles. Maintenant, je reconnais qu’on construit davantage d’appartements que de maisons de nos jours. Et il est vrai aussi que si l’on construit des appartements 2 chambres, on sait que la liste des acheteurs potentiels sera beaucoup plus large. On en tient compte… »

Les quartiers « agréables à vivre » sont au cœur des préoccupations de tous les développeurs. On est loin, désormais, de ces quartiers qui sortirent de terre dans les années 1960 où chaque appartement était pareil à son voisin et où les extérieurs étaient sans âme. « La notion de mobilité douce a été introduite dans les projets car elle assure la sécurité des enfants, insiste Guy Huyberechts. Les voitures sont encore admises dans le quartier pour ramener les courses chez soi mais ensuite, on les stationne dans une aire commune, pas trop loin de son domicile mais en retrait malgré tout. On privilégie les voies cyclables et piétonnes, on prévoit aussi des bassins de rétention d’eau pour créer des lacs et des ruisseaux car ils contribuent au bien-être de la communauté. »

Tout change, et donc l’immobilier aussi. Et cela a forcément un coût. D’autant que depuis plusieurs années, les normes énergétiques ne cessent d’enfler et certains se demandent même jusqu’où elles emmèneront le portefeuille des Belges, étant entendu qu’elles entraînent des surcoûts évidents en termes de construction.

Jean-François Méan a un avis bien tranché sur la question. « La construction coûte de plus en plus cher par la faute d’eurocrates qui imposent des normes PEB absurdes, enrage-t-il. Ils nous obligent presque à placer dans chaque habitation une ventilation double flux, ce qui entraîne une gestion quasi informatique des lieux. Les maisons passives, ou presque passives, qu’on nous impose sont contraires à notre manière de vivre car nous entrons alors dans un schéma où c’est la maison qui décide pour nous. Or, nous ne sommes pas éduqués à cela. Ce n’est pas pour rien si l’Allemagne, qui a 15 ans d’avance sur nous, a effectué il y a deux ans un revirement à 180 degrés sur la question… »

Et selon l’architecte, c’est le client qui trinque. « Oui, car il n’a plus les moyens de s’offrir ce type de logements puisque les banques ne font plus leur boulot, s’indigne-t-il. Pour devenir propriétaire aujourd’hui, il faut apporter 30 % de la somme en fonds propres. Toutes ces normes qu’on nous impose sont dues au fait que le parc immobilier belge est d’une très grande vétusté. Du coup, pour ramener le pays à l’équilibre européen, on nous impose une sur-isolation des bâtiments… »

Même son de cloche chez Matexi, qui a construit quelque 30.000 maisons et appartements en Belgique depuis sa création il y a 70 ans. « En matière de normes énergétiques, le temps est venu d’appuyer sur pause, avance Guy Huyberechts. Car chaque nouvelle norme augmente le ticket d’entrée au logement. Et certaines normes ont un retour sur investissement trop long. Le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. »

Pour Olivier Hamel, toutefois, les normes énergétiques n’imposent pas forcément un surcoût. « Elles font partie du projet dès le départ et sont absorbées dans les frais de développement, justifie-t-il. L’augmentation du prix de la construction est due à d’autres raisons : l’alignement européen, les salaires, les charges patronales… Mais ce ne sera plus forcément le cas à l’avenir : les prix s’alignent en raison de la concurrence et les matériaux finiront par coûter moins cher. »